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房价的涨跌取决于资本的“面子”。

发布时间:  来源:河洛网

最近,房价走势再次成为市场关注的焦点。上周末,一家研究机构关于“房价将在2017年回到整体下行轨道”的判断引起了广泛讨论。在过去的几年里,中国的房价在多次空辩论中不断“强劲”上涨。应该说,主要原因不是真正的住房需求的释放,而是更多的由社会资本驱动。2017年不远了,但是房价的涨跌很难预测。笔者认为,房价的涨跌与大多数普通家庭的实际生活需求没有多大关系,关键在于资金是否愿意进进出出。

房价的涨跌取决于资本的“面子”。

目前,中国房价短期内不太可能明显下跌,主要是因为社会融资的自我扩张机制。考虑到银行表内房地产贷款和表外信贷房地产融资的巨大规模,以及房地产抵押贷款支持的其他行业的社会融资,无论是出于短期风险防范的目的,还是为了追求更高的经营利润目标,金融体系仍有内部动机增加房地产行业。然而,房价与收入和租金的过度偏离将逐渐侵蚀社会资本进入房地产市场的意愿,直到房地产市场的转折点出乎意料地到来。

年初以来房价的快速上涨主要是资金过度积累的结果。据央行统计,2016年第一季度,中国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%,比去年底高出1.3个百分点,比所有贷款高出7.5个百分点。第一季度增加1.5万亿元,比去年同期增加5045亿元,占同期全部贷款的32.5%,比去年同期增长1.9个百分点。当资本在房地产市场过度积累,中介机构的“首付贷款”和“过桥贷款”等违法行为火上浇油时,北京、上海、深圳、南京等热门城市的房价自年初以来大幅上涨,一度引发购房恐慌需求,进一步加剧了房价与收入和租金的背离。在目前居住建筑豪华的热点城市,相当一部分上市公司的年净利润不足以在一线城市购买一套普通住宅,住宅交易的性质可能被扭曲,与大多数普通家庭的实际居住需求无关。

从以往的经验分析来看,虽然限购限贷政策不能阻止房价上涨,但它能有效引导社会理性预期,避免市场的非理性运行。限购政策的重点是挤出投机性购房需求,促进短期供求平衡,避免房价的非理性投机。贷款限制政策旨在降低住宅交易的杠杆,减缓资金进入房地产市场的速度,缓解房价上涨的压力。自4月份以来,在热点城市相继收紧购房和贷款限制政策后,一线城市的房地产市场出现了大幅降温。根据中国一家研究机构发布的全国4月份房地产100城市价格指数报告,北京、上海和深圳的新建住宅平均价格环比上涨,从前10名中回落。

理论和实践都表明,资本驱动与房价螺旋互动的传导机制使得房地产市场的波动成为引发局部甚至系统性金融风险的最大隐患。无论是美国爆发的次贷危机,还是20世纪日本爆发的房地产泡沫,根本原因在于社会资本选择性地忽视了房地产市场波动的风险,并愿意坚持房价总是“强劲”但没有任何理由的信念。在房价似乎总是“强势”的表象下,很难说如果盲目降低个人抵押贷款首付比例,就不会形成中国特色的次级贷款风险。

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