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土地市场过热的溢价交易已经逐渐成为常态

发布时间:  来源:河洛网

根据机构数据,5月份,300个城市的商业用地交易平均地价连续第三个月创下新高,比4月份的平均地价高出15个百分点。业内人士表示,近期频繁出现的高地价与土地供需失衡、开发商对未来市场的乐观前景等诸多因素有关,但高地价也给项目后期开发和销售带来潜在风险。地方国王的频繁出现不利于房地产市场的健康发展,监管部门应及时采取措施缓解这一局面。

土地市场过热的溢价交易已经逐渐成为常态

热门城市的地价仍然很高。

新达房地产最近以58.05亿元的总价,相当于37248.58元/平方米的底价,以306.53%的溢价收购了上海宝山区宝山新城古村甲单元10-03和10-05地块,创下了该地区最高的单价。6月初,中国金茂和第一个股份制财团以64.1亿元的总价收购杭州青龙单元GS0305-05地块,溢价93.02%,创下杭州新记录。

根据研究中心发布的报告,与去年同期相比,一、二线城市的土地市场在5月份交易面积和交易金额都出现了大幅上升。300个城市商业用地建筑面积2733万平方米,比上个月增长12%,比上年增长40%。交易额1686亿元,比上个月增长52%,比上年增长264.7%,为三年来最大增幅。值得注意的是,5月份的平均保险费率连续第三个月创下78.22%的新高,比4月份的平均保险费率高出15个百分点。

业内人士表示,土地价格大幅上涨的部分原因是房地产市场波动向土地市场的传导。房地产公司对房地产市场的发展前景持乐观态度,并在争夺土地。此外,作为一种稀缺资源,热区土地供需失衡导致价格上涨。

北京2016年国有建设用地供应计划明确指出,北京的土地供应将重点加强“供给侧”结构改革,探索建立经营性用地增减挂钩机制,逐步实施城市减量计划。

该研究所智库中心研究主任严跃进(Yan跃进)表示,当政府缓慢推进土地,且供应量不是很大时,企业会从供应角度积极增加土地开发规模。从土地本身来看,土地的价值明显增加,许多企业愿意以高价收购土地。

从最近的市场现象来看,在热点地区出售的新项目几乎没有一个逃脱了当地国王的命运。资本证券分析师王建辉表示,有许多领先的房地产公司以稳健著称。

克里研究中心报告称,随着2016年的临近,上海、北京、南京和苏州等重点城市的土地拍卖市场竞争将变得更加激烈,溢价交易将变得普遍,土地王记录将会频繁更新。未来,由于住房企业战略布局趋同、重点城市土地利用有限等因素,重点城市地价可能会趋于正常。

大型房地产公司以高价争夺土地。

中原房地产研究部的统计数据显示,2016年前5个月,全国土地市场共销售高价地块105块,总价值3288.2亿元,其中国有企业收购52块,总价值1785.8亿元,占54%。信达、华侨城、招商局蛇口、电工地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等公司创造了15个地方国王。

克里研究中心指出,自2015年以来,40家基准住宅企业中有23家以超过100%的高溢价收购了土地。其中,保利地产(Poly Real Estate)倾向于抢夺一、二线重点城市的高价地块,收购了6块高价地块,金额高达163亿元,多数情况下溢价超过150%。今年4月在合肥市瑶海区捕获的E1603地块的溢价为338%。统计数据显示,保利地产2015年土地收购投资645亿元,比2014年增长50%。从2016年1月到4月,与去年同期相比,增长了239%。

碧桂园是2015年至2016年4月间最大的夺取高地价地块的房地产公司。随着碧桂园在2015年调整战略,征地扩张势头相对积极。高地价地块数量达到11块,大大超过了前三年的高地价地块总数。

业内人士表示,由于今年以来销售市场有所好转,许多房屋企业有了更多的征地资金,对征地和土地储备的需求也更加强劲。

阎跃进认为,从另一个角度来看,虽然地方国王频繁出现,但这并不意味着房地产企业热衷于这种模式。这与土地市场体系有关,即“最高价格胜出”。由于地方政府缺乏相应的控制土地价格的策略,房地产企业将承担土地价格上涨的后果。

王建辉认为,目前频繁出现土地王主要是由于流动性充足、融资渠道畅通、一线城市调控标准收紧、增量有限空、三线城市存量高、二线城市发展前景透支。目前,对土地市场溢价和准入成本的控制仍然是对资本门槛的限制,对土地市场的冷却作用有限。

土地市场有过热的风险。

业内人士表示,房地产行业目前正经历着弱肉强食和适者生存的现象。一些住宅企业可能开始从内部重组。如果一些小型住房企业承受不了资金的压力,他们将被改造或淘汰,只留下少数强有力的住房企业在市场上。

郭进证券研究人员胡华如表示,短期内频繁出现地王一般会带动周边现有地块的增值和房价上涨,但高地价预示着后期开发和市场进入的时间将会延长,土地收购、开发和销售的正常高周转率模式将受到挑战。地方国王的集中只是表明该行业缺乏投资机会,而天价的连续记录也表明房地产行业已经进入后泡沫时代。

国鑫证券研究报告认为,市场调整已经开始。首先,政策基调收紧,信贷宽松程度减弱。其次,房价上涨对购买力有负面影响。第三,政策和货币宽松的边际效应将会降低。第四,一线城市的房地产市场率先显示出调整迹象。根据历史经验,近期将出现“土地王频繁出现”或“房地产市场高度调整”。

阎跃进表示,房地产市场不会被排除在2017年的降温之外,目前的土地大王正处于危险之中。首先,这个项目开始得很慢。即使项目进入预售周期,房地产消费市场和投资市场也可能是冷的。其次,即使有买家,他们的出价意愿也可能不高,定价也会很尴尬。低价导致亏损,高价导致市场需求疲软。对于地球之王来说,他必须承担更高的财务成本。

颜跃进建议地王可以从以下策略入手:第一,降低产品开发成本,以高营业额模式争取更大利润;二是采取灵活的定价策略,如将项目分为三个阶段,逐步提价。三是积极发掘其他市场的客户,例如,从股票市场寻找一些潜在需求,并将其导入这类高端房产的销售市场。

一家中国研究机构的报告指出,未来一些城市的房地产和土地市场仍有过热的风险,政府可能会适时发布监管政策。在价格方面,一些热点城市供需矛盾加剧,短期内供应增长受限,房价面临上涨压力。与此同时,高价地块的频繁出现提高了对未来价格上涨的预期。如果政府采取有效措施抑制投资需求的释放,房价上涨仍有望逐步稳定。

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