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房价上涨放缓,业内人士预计房价将在下半年或现在下跌。

发布时间:  来源:河洛网

最近,国家统计局发布的最新数据显示,房地产市场在上半年结束了动荡,呈现出放缓趋势。然而,值得注意的是,一线城市政策收紧后,被推到前列的二线城市已经全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。

房价上涨放缓,业内人士预计房价将在下半年或现在下跌。

业内人士认为,经过12个月的飙升,房地产市场现已达到顶峰,并显示出回落的迹象。因此,考虑到宽松的货币政策可能会收紧以保持中性,不排除今年第四季度一些城市房价可能会下跌。

降低温度。大多数城市的价格都在下降

根据国家统计局公布的5月份住宅销售价格的最新变化,与上月相比,70个大中城市中有4个城市新建商品房(不含经济适用房)价格下降,60个城市上涨。在环比价格变动中,涨幅最高为5.5%,最低为0.5%。与上年相比,增幅最高为54.0%,最低为3.2%。

至于二手房,与上月相比,70个大中城市中有13个房价下跌,49个房价上涨。其中,最高上涨6.3%,最低下跌0.5%。与去年同期相比,二手房价格最高上涨46.8%,最低下跌6.5%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,5月份房价上涨放缓。一方面,环比上升的城市数量有所减少,而另一方面,上升幅度有所缩小。

具体来说,数据显示,5月份,70个大中城市中有60个和49个新建商品房和二手房价格环比分别上涨,比上个月减少5个和2个。有36个城市和25个城市的增长率比上个月低,分别比上个月高15个和5个。有15个城市和13个城市分别比上月增长了1%以上、7个和2个。增幅最高的分别是5.5%和6.3%,比上月分别低0.3%和0.5个百分点。

刘建伟指出,这一阶段放缓的不仅仅是个人,还有一级、二级和三级城市,这些城市也比上个月略窄。据测算,70个大中城市新建商品住宅和二手房的平均环比综合价格同比分别下降0.3%和0.4个百分点。其中,一线城市环比平均增速分别比上个月下降0.8和0.7个百分点,二线和三线城市环比平均增速分别比上个月下降0.2和0.1个百分点。

值得一提的是,虽然一线城市新建商品房和二手房价格的平均同比涨幅开始收窄并呈现下降趋势,但二线城市的平均同比涨幅从上月开始继续扩大。

第二行太疯狂了

中原地产首席分析师张大伟表示,根据数据特点,二线城市已经取代一线城市,成为房价上涨的先锋。

具体而言,在5月份的榜单上,北方、上海、广州和深圳的一线城市环比分别上涨2.4%、2.3%、2.7%和0.5%,厦门环比涨幅高达5.5%、合肥环比涨幅5.1%、南京环比涨幅4.1%、惠州环比涨幅3.2%、天津和杭州环比涨幅2.5%、武汉环比涨幅2.3%,福州、石家庄、宁波、南昌、济南、郑州和无锡环比涨幅也超过1%。

此外,在经历了连续12个月的大幅上涨后,此前引领房价上涨的一线城市的新房和二手房价格首次缩水。

数据显示,5月份,北京新建和二手房价格环比分别比4月份低0.6%和1.4个百分点,二手房价格同比增长比4月份低2.7个百分点。上海新建和二手房的环比价格涨幅分别比4月份低1.3和1.1个百分点,同比涨幅比4月份低0.4和1个百分点。广州二手房价格4月份比4月份低0.7和0.3个百分点。在深圳,新建住宅价格涨幅大幅降至0.5%,比4月份的涨幅下降了1.8个百分点。二手房环比上涨0%,同比下降9.3%。

交易量也下降了。中原地产数据显示,5月份,北京已签约4112套纯商品房,预计整个月的签约量将比4月份的5288套减少21%。二手房签约223,924套,签约量减少约10%。在上海,交易量自4月份以来一直保持稳定,每天约有900套在线签名,相当于过去5年的平均水平。

房地产研究所的数据还显示,北京5月份的营业额同比下降5%,上海同比下降26%,深圳同比下降59%。

作为回应,张大伟认为一线城市的增长已经明显放缓,市场已经开始降温。总体而言,目前的市场交易水平已经从今年3月和4月的疯狂状态逐渐恢复到正常水平。供应水平的下降将影响未来的市场交易。从6月初的市场表现来看,仍处于环比修正趋势。

相比之下,二线城市再次实现了“王者”盛宴。2016年,土地市场异常火爆,二线城市绝对是土地市场的主角。据中国某研究所数据显示,截至6月15日,全国总价格超过15亿元,地价超过50%的“地王”总数达到90个,总成交价为2924亿元。其中,1月至5月,二线城市住宅用地价格同比上涨108.0%,远远超过一线、三线、四线城市。二线城市住宅用地的地价也较去年同期大幅上涨,平均地价超过50%。二线城市住宅企业之间的竞争越来越激烈。

一家中国研究机构认为,一线城市有限的土地供应和越来越多的土地收购壁垒已导致房地产公司将其土地收购战场转移到二线城市,并一再创造出极高的“土地大王”。

这一趋势可能在下半年继续缩小。

近日,在庆祝中国宏观经济论坛十周年之际,央行货币政策委员会前委员、中国及世界经济研究中心主任李稻葵表示,中国的房地产存量已经处于相对较低的正常水平。但在未来,随着房价的稳定,房地产交易也会放缓。

李稻葵认为,中国买家不会上下波动,但在房地产价格稳定后,交易量反而会放缓。因此,未来房地产清仓速度将放缓,开发商的投资速度将基本稳定。他指出,“房地产现在占固定资产投资的18%,所以不要期望这个变量的增长率太高。”

中国的一家研究机构认为,由于惯性,房地产市场将在一段时间内持续升温。从市场周期的角度来看,上半年地价的快速上涨也将对热门城市的房价产生积极的反馈,房价也将在一定程度上上涨,因此“地王潮”可能会继续。

关于房地产市场的未来趋势,张大伟认为,尽管大多数城市的房价逐月上涨,但城市之间的差距仍然很大。从数据指标来看,尽管二线城市的房价又创历史新高,但本轮房地产市场在经历了12个月的飙升后,自2015年5月以来已出现明显的见顶迹象。随后的上涨将继续放缓,但不排除一些城市的房价在2016年第四季度开始下跌的可能性。

在这方面,一家中国研究所也指出,“没有市场的价格”现象正在发生。一线城市营业额的下降也为二线城市敲响了警钟。一旦限制性政策出台,市场将难以维持目前的上涨。因此,一家中国研究机构警告说,高地价市场是不可持续的。“如果房价开始回落,将导致一些投资需求外逃,未来的‘土地王’项目将面临困难。”分析师说。

“特别是,该市高端住宅的销售量已接近顶峰,市场需求空有限,使得未来拆除“土地王”项目更加困难。”上述分析师表示,由于二线城市“王迪”价格上涨,开发企业项目投资规模加大,为了在未来获得利润,他们将不得不通过提高产品质量和定位来升级产品并实现溢价,这将导致未来几年这些城市高端住宅供应规模的大幅增加。

上述人士指出,从目前的数据来看,2016年前5个月南京、苏州和合肥销售的高端住宅单元数量已经超过了2015年全年水平,而杭州也超过了去年全年水平的一半。今年以来市场持续繁荣,导致代表性城市高端住宅销量达到峰值,需求透支相对严重。从需求角度来看,二线城市对高档住宅的需求毕竟是有限的。高地价导致的高端住房将在未来一段时间内导致高端产品供应急剧增加,供需结构将会错位,从而使“土地王”项目难以拆除。

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