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热点城市“土地王”频繁出现或加剧房地产市场风险

发布时间:  来源:河洛网

热门城市“地王”的频繁出现给房地产市场增添了一些“虚火”,房地产市场供需关系基本平衡,部分地区供需过剩。以“高总价、高单价、高溢价”为特征的“土地王”项目过度透支了房地产市场预期,同时增加了未来市场运行的不确定性。考虑到资本宽松效应的供需失衡,“土地王”项目在当前火热的城市频繁出现,助长了房地产市场的风险,值得高度警惕。

热点城市“土地王”频繁出现或加剧房地产市场风险

今年年初以来,热门城市的房地产市场大幅上涨,这可能更多是由投资投机需求的复苏推动的。去年以来,中央和地方政府出台了一系列稳定住房消费的政策和措施。无论是减税,还是降低贷款比例和利率,优惠程度都远远不能弥补城市合理的刚性住房需求和改善的住房需求在总房价上涨中的差距。因此,市场的大幅上涨并不排除投机资金大规模投资市场的结果。然而,房地产中介机构的“首付贷款”和“过桥贷款”得到了进一步推广,微信和互联网热卖推广的普及进一步加剧了市场紧张,大大提高了对房价上涨的预期。2016年1月至4月,全国商品房销售面积同比增长36.5%,同比增长41.3个百分点,商品房销售同比增长55.9%,同比增长59个百分点,反映了“量大价高”的经营趋势。剔除非热门城市的库存移除影响,热门城市的住宅价格大幅上涨。截至2016年4月底,深圳、上海、南京、厦门、北京、合肥等热点城市新建商品房价格分别上涨63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%和17.6%。

房地产市场的不合理性急剧上升,严重扭曲了市场正常的供求关系,造成了热城土地市场供不应求的假象。截至2016年5月底,全国已有150多个不同形式的“土地之王”项目,比去年同期大幅增加。在当前资本总体宽松的背景下,房地产开发企业降低了融资成本,拓宽了融资渠道,账面上赚了“好钱”。因此,他们可以用巨额资金追逐地价,不断刷新土地“溢价”指数。这导致热门城市房地产市场出现“面粉比面包贵”的现象,引发市场恐慌需求。

如果你冷静理性地思考,不难发现当前的“土地王潮”有“拔苗助长”楼市热的风险。一方面,投机性的投资需求无法支持“土地王”项目的成功完成和出售。中国住宅投资的投机性需求主要表现为利润套现。它不仅与“土地之王”项目形成激烈的竞争,还存在“搭便车”的套现现象。另一方面,就资本的宽松效应而言,供给方和需求方之间存在不平衡,加剧了供求不平衡。在当前的社会融资模式下,房地产开发企业和住宅集团在融资便利性、成本和规模上具有不平等的效应。房地产开发企业可以利用较小的资本来撬动大型建筑的开发,并不合理地竞标土地价格。然而,购买群体的融资规模仍然受到家庭收入水平的限制,这导致资本宽松对需求方的影响明显小于对供应方的影响。这主要表现在“土地王”项目完成后,房屋销售价格与普通家庭购买力的过度偏离,增加了未来市场供需失衡的可能性。

在历史上,大多数“土地之王”项目都“受欢迎但不受欢迎”。虽然"土地王潮"或"土地王诉讼"可以在很短时间内推高房地产市场价格,并通过诱导房地产价格上涨来加快住宅销售,但从中长期来看,它将加剧住宅市场的供需失衡,显著增加市场运行的脆弱性,导致金融风险高度集中。

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