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“金九”北京只有30个新菜品进入市场

发布时间:  来源:河洛网

“九金十银”一直是房地产市场一年中最具象征意义的时期。“金九”即将在2016年到来,这无疑会吸引更多的关注。开发商和买家都在期待房地产市场的新进展。

“金九”北京只有30个新菜品进入市场

近日,记者走访了一些即将进入市场的项目,发现由于前所未有的竞争压力,奢侈品开发商仍在积极备战。北京一家房地产公司的负责人告诉《北京青年报》,目前市场上的签约情况与7月份同期相比有所下降,没有足够的动力提价。然而,总体而言,房地产市场核心领域的项目供应明显减少。只要有新的报价,购房者的意愿仍然很强,所以新报价的价格上涨仍然是不可避免的。但与此同时,精装修已成为住宅建筑的标准,新旧项目都在通过升级精装修或公寓类型来提高性价比。

市场

“金九”只有30个新市场价格保持上升周期

“金九银十”的到来并没有给市场带来大量的新项目。据雅豪君越协会统计,预计9月份将有30个项目进入北京住宅市场,其中包括鸳鸯新世纪、中信舒李云迪等14个全新项目。16个老项目,包括管城大同白王楼、元阳天柱、徐汇26栋等。30张新光盘的数量与7月和8月基本相同。

事实上,自8月份以来,不可持续的新订单供应已显而易见。根据北京房地产交易管理网的数据,在8月的第三周(8月15 -21日),北京只有两个商品住宅项目进入市场,包括商住项目红山油谷和住宅项目灵秀汇谷。两个项目共新增住宅产品209种,预售许可证面积14000平方米,分别下降74%和71%。截至8月21日,北京商品住宅市场只有14项进入市场,新增住宅产品1539套,同比下降51%。

据雅豪代理市场总监郭毅分析,自今年以来,北京住宅市场月开盘量一直保持在30左右的水平,在“金、九、银、十”的旺季供应没有任何突破。受土地供应短缺的影响,预计2016年剩余几个月项目开工量不会波动太大,明年市场形势将更加严峻。

供应短缺也给市场进入项目带来了推高价格的动力。北青新闻记者从新进入的灵秀惠谷项目中了解到,该项目的市场进入价格为49,000元/平方米,比去年的开盘价上涨了53%。然而,与它周围的第一个王迪项目相比,它仍然具有更大的价格优势。由于首都项目住宅部分的底价已达到43,000元/平方米,预计价格将达到100,000元。正是在这样的对比中,灵秀惠谷项目尽管价格大幅上涨,但还是得到了市场的认可。开发商称,推出的69套公寓在一小时内售罄。

业内人士认为,目前纯新项目高调定价已成为北京住宅项目进入市场的“法律”,推动周边老项目快速进入涨价周期。受北京新城定位的影响,土地供应短缺难以扭转。因此,住宅用地交易将继续保持“量少价高”的趋势。受此影响,北京的商品住宅价格将继续处于上升周期。中原地产(Centaline Real Estate)驻北京首席分析师张大伟也表示,在信贷政策没有大幅收紧的情况下,房价将继续上涨。

趋势

高端住宅积极进入市场,二环路涌现出许多高层领导。

金九银10是一年中装运货物的最佳时间。在北京各地豪宅的背景下,高端项目也面临巨大压力。自8月以来,豪华住宅项目一直在积极升温。昌平的中国大院、朝阳的北京一号大院、德胜门的钟君天辰、中央别墅的龙湖林静原件、华润的昆仑地区等许多高端项目都在寻求在房地产市场的曝光。一些人举行盛大的全球推介会,一些人开豪华模型室,还有一些人正忙着邀请各行各业的专家来看一看。然而,他们都在为即将到来的开幕式创造动力。

尤其是在绝版的二环路沿线,几个豪华项目突然出现,并计划在下半年推出。例如,德胜门外的钟君天辰、菜户营桥以南的华润昆仑裕和安定门街的紫雀天路预计将仅在9月份上市。此外,还包括招商地产的中国印章和荣创大使馆一号院,也是二环路沿线的项目。

业内人士指出,二环路高端项目的定价一般在10万元以上,集中入市肯定会提高传统销售季节的平均交易价格。据雅豪的统计,在“金九”计划开放的项目中,有18个新的投标,其中9个项目单价超过5万元,占总数的一半以上。据记者了解,这也是高端项目最多进入市场的月份。业内人士表示,这与前两个月营业额的反弹有很大关系,高端市场也已复苏。

上周末,《北京日报》记者来到位于昌平区万科翡翠园的项目销售办公室现场。在记者访问的半个小时里,大约有20名顾客一个接一个地参观了这所房子。记者了解到,该项目的平均销售价格为5万元/平方米。除了少数洋房和联排别墅外,该项目重点是低密度重叠别墅。据销售人员称,此次推出的公寓总数超过300套,其中国外公寓的价格为600万套/套,而重叠别墅的价格在800万至1200万套/套之间。"顾客卡的数量已经超过了可供出售的房屋数量。"后来,记者来到德胜门外的钟君天辰项目。虽然一套的价格在2000万英镑以上,还没有正式开业,但新开业的样板房仍然吸引了许多高端购房者。据了解,该项目平均价格为15万元/平方米,预定客户数量已超过50个。

不难看出,北京许多住宅企业似乎都在瞄准“金九银十”销售季,以求高端住宅发布效果。包括北京万科、中远、华润等房企在内的众多企业此时都推出了高端项目。“从目前的市场来看,高端住宅利润空很大,高端产品的增加将有助于下半年住宅企业的增长。”一家房地产公司的负责人告诉《北青报》记者。

特征

新盘子完全精制了

除了高端项目比例大幅增加外,9月份新项目的另一个显著特点是精装修项目的增加,大部分新项目进入精装修市场。根据雅豪提供的数据,9月份上市的17个普通住宅项目中,有多达11个精装修项目;在其他9个商业和住宅项目中,有6个是精装修项目。甚至传统上以空白为主的别墅项目也开始引入精细装饰。像将于9月上市的万科翡翠公园(Vanke Emerald Park)一样,无论是洋房产品还是重叠别墅都用精美的装饰进行装饰。

对此,雅豪代理营销总监郭毅认为,精装本的增加一方面是政府领导下提高住宅产品质量的发展方向;另一方面,这是开发商在市场压力下提高项目质量和产品价值的最佳方式,以符合预期的高价。预计9月份上市的项目包括紫雀天路、钟君天辰、华润昆仑,以及冠城大同百旺大厦等几个高端项目,这些项目的价格已经达到了一个新的水平,要么是因为它们是当地的国王,要么是因为它们是由当地的国王驱动的。然而,为了区别纯粹的新项目和旧项目,他们必须努力做好装饰以适应新的价格水平。未来,随着北京住宅市场豪华住宅的趋势继续明朗,精装的比例将继续增加。

秘密担心

供应短缺可能会持续到明年。

然而,值得注意的是,即使在“黄金九月”,新报价的数量也没有突破,这与今年土地市场的土地供应减少有关。北京土地整理储备中心的数据显示,今年前8个月,北京开放土地市场仅售出7栋住宅,其中纯商品房规划建筑面积仅为42万平方米。今年以来,纯商品房交易面积达到476.1万平方米,商品房土地供需比例达到惊人的1: 11。

没有增加新的供应,导致营业额急剧下降。据统计,今年周度商品房交易量最高已达到6000多套的“地平线”水平,7月份仍保持在2000-3000套的高位。然而,进入8月后,营业额急剧下降,保持在不到2000台的低水平。业内人士认为,由于近期没有新的宽松政策刺激房地产市场,供应量也在下降,房地产市场交易难以维持,预计北京的商品房交易将在年底前持续下降一段时间。

自8月中旬降至不到6万套住房以来,住房存量一直保持在这一低水平。雅豪代理副总经理任启新表示,由于供应短缺,近期进入市场的项目有很多“快速销售”,甚至“阳光”,转移速度明显加快。这种现象也使得新增的存量“快进快出”,难以形成真正的“存量”,从而导致北京住房存量数据徘徊在较低水平。

对此,郭毅预测,在住宅用地供应极度短缺的情况下,开发商将更加谨慎地推出新公寓。即使新的单位进入市场,实际提供的单位往往只有几十个。这使得明年只有少数几台全新的电视机进入市场成为可能。如果没有大规模的土地集中推进,明年房地产市场将面临更加严重的“供应短缺”。

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