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房地产公司借钱购买土地隐藏了杠杆危机或资本链风险。

发布时间:  来源:河洛网

根据中原研究院的统计,截至昨日,今年以来,全国已有300块单一土地超过10亿块,其中150块地价超过100%的土地已高价出售。包括信达房地产和荣信中国在内的房地产企业经常生产高价土地。

房地产公司借钱购买土地隐藏了杠杆危机或资本链风险。

上市住房企业纷纷发布半年度报告。这些生产高价土地的住宅企业取得了什么成就?激进的土地收购策略会给这些企业的运营带来压力吗?对此,《北京青年报》记者试图通过分析几家上市公司的中期报告来解释高价土地背后的逻辑。

典型案例:信达房地产的净利润五年来首次为负

在生产高价土地的房地产公司中,以前不知名的房地产公司新达房地产(Xinda Real Estate)备受瞩目。公开信息显示,2015年以来,新达房地产通过公开征地新增9块土地,其中7块为高价地块,分别是广州天河高价地块、合肥滨湖高价地块、上海新江湾市高价地块、深圳平山高价地块、杭州南兴高价地块、杭州滨江高价地块、上海古村高价地块。其中最引人注目的是上半年上海古村的“高价土地”。为此,信达房地产共支出58.05亿元,溢价306.53%。信达房地产在第一次世界大战中几乎成名。

公开信息显示信达房地产是四大国有资产管理公司之一,实际控制人是国家财政部。在大规模征地方面,信达地产公开表示,一二线城市增加征地主要是基于十二五规划的战略安排,面对当前区域布局的局限性,结合现有区域深度培育的要求,密切关注城市市场分化加剧的趋势。

然而,信达房地产最近发布的中期报告引起了市场的担忧。报告显示,今年上半年,信达房地产实现营业收入约30.7亿元,同比增长41.8%。上市公司股东应占净利润1.3亿元,同比下降44.66%,信达房地产净利润亏损超过7000万元,同比下降131%。

这是新达房地产自2008年上市以来罕见的净利润损失,也是过去五年中唯一的负净利润。净利润的大幅下降与上半年信达房地产成本的大幅上升有关。除了管理成本的降低之外,运营成本、销售成本和财务成本都大幅增加。值得注意的是,金融成本同比飙升193.26%,至2.6亿元。

东兴证券(Dongxing Securities)在上半年的研究报告中表示,“在此期间,由于公司对一线和二线城市的掌控力度加大,土地交易集中,融资产生的财务支出同比增长193.26%。

行业:激进住宅企业的高水平征地策略

信达房地产中期报告显示,截至今年6月底,公司合并范围内授信总额为478.57亿元,其中已消耗近300亿元,可用余额为182.64亿元。

此外,债券市场是信达房地产上半年最重要的融资渠道之一。报告显示,今年上半年信达共发行90亿元公司债券,资产负债率上升至85.6%。

8月23日,另一家因今年大举收购土地而在市场上引起广泛关注的荣信中国也发布了中期报告。这家房地产公司已经成为公众舆论的焦点,因为它最近以110亿元在上海赢得了一块高价土地。市场也质疑荣信的债务。

8月17日,上海以100亿元的高价震惊全国房地产市场。该地块位于上海静安中兴社区。经过400多轮竞标,荣鑫中国击败保利、荣创、万科等17家知名住宅企业,以110.1亿元的高价胜出。该地块的可销售底价高达每平方米143,000元,业内预测其保护价未来将超过150,000元。这一数字创下了中国土地交易史上最昂贵的单价纪录。

数据显示,2015年荣信中国的净资产负债率为247%,但资本成本在10.5%左右,远远高于同类住房企业,其中负利息债务为163.7亿元。然而,其上市招股说明书显示,从2012年至2015年上半年,荣信的净资产负债率分别约为170%、500%、1540%和640%。它的杠杆作用超出了许多市场参与者的想象。

然而,根据新发布的《荣欣中国日报》,截至6月,荣欣的净资产负债率同比下降63.6%至90%,资产负债率同比下降550.41%至89.83%。

在业绩报告会议上,荣信首席财务官曾闫飞否认了通过提高土地估价来降低净资产负债率的做法。曾闫飞解释说,增加净资产有很多方法。荣通上市优化资本结构,并在项目层面引入合作伙伴的资本投资。同时,公司的财产转移利润存款进一步增加了其权益。

荣信中国董事长欧宗宏表示,他不重视净负债率的水平。他只关注两个指标:营业收入和计息债务。债务比率可以通过金融手段进行调整,例如,当土地被征用时,资产负债表不被提取,当土地被出售时,债务比率可以降低

风能数据显示,截至8月23日,1349家上市公司中有132家的资产负债率超过70%。在资产负债率高于70%的132家上市公司中,23家上市公司属于房地产行业,居行业第一。12家住房企业资产负债率超过80%。

据业内人士透露,在房地产开发行业,前期投资非常大,正常范围在60%到70%之间,如果超过80%,负债率就有些过高,企业的运营将面临一定的风险。“总的来说,负债率超过70%的公司在经营和现金流方面存在问题,这可以表明该公司负债累累。”

分析:市场风向调整还是资本链风险

尽管荣信中国否认以高杠杆收购土地的风险,但业内人士对此有不同看法。中原地产首席分析师张大伟认为,荣欣可以说是2016年中国房地产市场的代表,采取激进、非常规的发展方式,充分利用杠杆。然而,风险也越来越大。如果市场稍有调整,这类企业很可能面临包括资本链在内的各种风险。

中信证券的一名房地产项目分析师指出,由于地价高,许多高价项目利润率低。延迟销售是对房地产企业的考验。此外,高地价也会影响房地产企业的融资。例如,一些房地产企业会借资金和信托等各种资本杠杆,在早期通过高周转率获取土地和对冲融资风险。然而,由于未来市场充满不确定性,一旦市场转向,公司的资本链将受到极大挑战,高地价将为这类激进住宅企业的发展埋下重大隐患。

上海连续“现货供应”三站拍卖

8月22日,上海宣布暂停浦东新区塘镇新城D-04-06地块的转让。此外,8月18日,浦东新区上海国际医疗园宣布暂停转让20-10和21-10地块,上海在五天内暂停转让三块地块。

自今年5月以来,上海的土地市场继续以高价繁荣。7月份,上海共完成商业用地交易12笔,交易总额235.7亿元,环比增长27.5%,同比增长46.6%,达到今年新高。每当“高价土地”出现时,周围的房价就会相应上涨。

对此,市场观察人士指出,暂停上海土地销售是为了防止高价土地的出现。上海可能会出台新的土地拍卖政策,以控制土地国王的频繁出现。

中原地产首席分析师张大伟表示,在上海3月份发布《上海九大规则》后,经过一段时间的沉寂,上海楼市再度升温,反映出本轮监管的微弱效果。因此,各方都期望上海制定另一项监管政策。这也是市场对上海暂停转让如此敏感的原因。

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