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与房产税相比,新一轮房改至关重要。

发布时间:  来源:河洛网

关于财产税的讨论必须基于对其政策取向的准确理解。为什么要开征房产税,开征房产税的政策目标是什么?只有当我们对这个基本问题有了准确的理解,下面详细的技术性讨论才有意义。

与房产税相比,新一轮房改至关重要。

房产税不是调节房价的政策工具。

房产税的目的不应该是调节房价。自去年以来,一线城市和一些二线城市的房地产市场出现了新的热潮。一些城市甚至再次考虑限制购买以抑制房价上涨等措施。在这方面,有意见认为,现在开征物业税可以防止房价上涨过快。用房地产税作为控制房价的政策工具的想法在逻辑上是站不住脚的。

一方面,税收设计是一项长期的基本制度建设工程。对于涉及关键行业和整体经济形势的税收,如财产税,尤其如此。一旦通过立法程序引入,它将长期有效,并且不容易调整。然而,宏观经济有周期,房价作为资产价格也有明显的周期。将长期和机构票据用作短期和不确定的宏观调控工具是不合理的。即使你现在成功了,从长远来看,你也会付出代价。

另一方面,即使我们后退一步,同意通过物业税抑制房价上涨的“善良”主观愿望,开征物业税也不一定是一个好的选择。从经济学的角度来看,判断一项政策是否好并不取决于政策制定者的初衷是否好,而是取决于政策是否能够实现政策制定者希望实现的目标。回顾中外经济史,“善良”政策导致不良后果并不少见。无论从理论上还是从经验上讲,房产税都不能起到抑制房价上涨或降低房价的作用。

房产税的引入所带来的“税收楔子”将按照一定比例的供给弹性和需求弹性分配给买卖双方。含税的最终均衡价格不仅不会降低,甚至可能高于没有财产税的情况。实证研究还表明,上海和重庆的房产税试点项目在调控房价方面并未发挥显著作用。

房价取决于供求关系。目前,房价普遍上涨的阶段已经过去,区域分化格局已经形成。

深圳和华北等城市的房价继续上涨,主要是因为供应无法满足需求,而且是一个短缺市场。造成短缺的意愿一方面是由于土地供应政策的限制,另一方面是由于不合理的城市规划造成的低容积率和低土地利用效率。这些是一线城市房价快速上涨的“根本原因”。想用房产税来治疗这些根本原因,是木材对鱼的边缘,甚至带来副作用。正确的方法应该是努力进行土地供应和城市规划。

然而,在大多数三线城市和较低的城市,房价持续大幅上涨的驱动力并不强。对这些城市来说,房地产的主要压力是“脱销”,通过房产税来控制这些地方的房价更是不可能。

高房价成为经济发展的“难点”。

客观地说,过去高房价和对房价长期上涨的预期已经成为中国经济中各种问题和困境的“纠结点”。由于高房价,制造业的劳动力成本上升,原有的比较优势丧失,面临产业和就业外流的危险。随着房价上涨,大量资金从行业转移到房地产行业。由于对房价上涨的持续预期,货币政策传导机制受阻,反周期调控的效果越来越差。与此同时,大量资金存在房地产上,从长远来看,这也将增加整个金融体系的风险。由于高房价,许多一线城市的年轻人不堪重负,焦虑不安。他们不得不放弃理想和留在大城市的机会,回到二线、三线、四线城市的现象开始出现。由于高房价,城市化进程受阻,数亿农民工无家可归,家庭长期分离,带来一系列社会问题。更重要的是,随着房价上涨,中国社会的收入不平等和财产不平等日益加剧。房地产甚至已经成为一个无形的鸿沟,把人口分成拥有房屋和没有房屋的两部分。

值得特别注意的是,房价上涨引发的一系列问题往往不是由人与人之间的能力、勤奋和智力差异造成的,而是由运气和政策等非主观因素决定的。在道路的两边,三年前完全一样。仅仅因为城市规划,一边的居民得到了两套或三套搬迁的房子,三年后成为百万富翁和千万富翁。另一方面,他们仍然是月工资3000元的低矮平房。这种现象在过去十年的城市建设热潮中很常见。如果任由这种趋势发展下去,社会的公平正义感就会被扭曲,年轻人依靠劳动和智慧创业的热情就会受到打击,人们会感到不知所措。

房价上涨和房地产升值在很大程度上来自于国民经济发展水平的提高,所在城市基础设施建设的改善,周边学校、医院、剧院、商场等配套设施的改善,以及货币金融环境的变化。这是经济学中典型的“外部性”问题。外部性带来的利益应该有一个合理的分享机制。

为了公平和正义,对拥有一定数量以上公寓或人均住房面积的人征收财产税是合理的。但是,开征房产税不应该是普遍的,特别是在当前的经济形势下,开征房产税的弊大于利。

与房产税相比,新一轮房改是根本政策。

即便如此,财产税的作用也不应高估。为了促进社会公平正义,建立合理的“外部收入”分享机制,财产税的作用仍然十分有限。基本政策是启动新一轮住房制度改革。

1994年,我国开始深化住房制度改革。当时,我们面临的主要问题是缺乏房地产市场。改革的主要措施是实行住房商品化,这在未来20年里带来了房地产业的持续繁荣。房地产不仅成为中国经济增长的重要引擎,也是地方财政收入的重要来源,可以说贡献巨大。

20多年后,房地产业面临的形势与1994年房改面临的形势完全不同,中国经济的总体环境也与当时大相径庭。因此,“新一轮房改”的首要出发点是重新定位房地产业在整个国民经济中的作用。新方向的核心在于以下两点:

首先,我们必须回归住房的本质,降低房地产的金融属性。这所房子是供人们居住的,这个方向是不能偏离的。因此,我们还必须认识到,“新一轮住房改革”不是孤立存在的,不能单独完成,而是必须与金融体制改革齐头并进。在金融市场不发达、居民缺乏可靠优质投资产品的情况下,降低房地产的金融属性只能是一句话空。

第二,发展租赁市场,探索灵活的产权制度,实现多种生活方式。为推动租赁市场建设,通过政府、企业和金融机构的共同努力,将形成一个高度活跃和稳定的租赁市场,重点服务于两类人群:刚刚毕业并开始工作的青年和在城市工作的农民工。此外,我们应该为地方政府留出政策空间空,允许探索和创新,允许试点项目,并允许过渡性临时政策安排。积极探索“先租后买”、“租售结合”、“反向抵押”、“共有产权”、“过渡性产权”等多种形式的交易创新和制度创新,让更多家庭在防范风险的前提下,享受与其收入水平相称的稳定住房服务。

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