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房地产市场仍在发烧。信贷,即贷款难以维持或政策再次收紧。

发布时间:  来源:河洛网

量价齐升——过去一个月,中国房地产市场仍处于“高烧”状态。

房地产市场仍在发烧。信贷,即贷款难以维持或政策再次收紧。

虽然一些热门城市相继出台了新一轮的限购限贷政策,但基金仍能更快地找到一个又一个新的目标。就在杭州9月19日突然限购之后,媒体于9月22日透露,“9月21日下午,一名浙江口音的男子以9800万元的总价购买了成都高新区一栋建筑中的60套公寓。”

房价随上涨而大幅上涨:根据国家统计局9月19日发布的数据,8月份新建商品房和二手房价格环比上涨的城市分别为64个和57个,比7月份分别上涨了13个和6个。

房价还能上涨多少?房价会上涨多久?现在没有答案。不过,《中国商报》记者注意到,在近日召开的中国银行业协会第七届大会第二次会议上,银监会主席尚福林已经提醒要加强房地产信贷的压力测试和风险测试。

“信贷就是抵押”难以继续

如果我们关注过去两个月的金融信贷数据,不难理解这一提醒。

8月份,新增社会融资总额增加1.47万亿元。8月份,新金融机构贷款季节性增长至9,487亿元,其中居民中长期贷款增长5,286亿元。个人抵押贷款比例达到71.2%。此前7月,金融机构贷款增加4636亿元,同期居民中长期贷款增加4773亿元,贷款占比甚至超过100%。

在信用祝福的背景下,70个大中城市新建商品房和二手房价格8月份分别同比上涨64个和57个城市,分别比7月份上涨13个和6个。有2个和4个城市是平的,分别比7月份少1个和3个。四个城市和九个城市沦陷了。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解释说,与7月份相比,一、二级城市新建商品住宅和二手房价格环比略有上涨。一级城市新建商品房和二手房价格同比涨幅连续三个月收窄后继续扩大,二、三线城市继续扩大。

目前,房地产市场充满了“追逐”的心态。9月18日,中国人民银行发布了《2016年第三季度城市储户调查报告》。对全国50个城市20,000名城市储户的调查结果显示,53.7%的居民认为当前房价“高且不可接受”,比上季度上升0.3个百分点,但42.9%的居民认为当前房价“可接受”,3.4%的居民认为“令人满意”。此外,16.3%的居民准备在未来3个月买房,比上一季度上升1.3个百分点。

据广发证券测算,2014年、2015年和2016年家庭中长期贷款月增幅分别为1858亿元、2542亿元和4532亿元,同比分别增长0.9%、36.8%和78.3%。同时,券商的统计数据还显示,从趋势来看,按揭贷款在零售贷款中的比例从2013年的最低59.7%稳步上升至65.9%。

然而,该研究所智库中心研究主任严跃进告诉记者,“货币宽松是一个解释性变量,它使各种资金相对充裕。然而,纯粹的货币因素无法解释房价和地价的飙升。关键是资本流动的方向。目前,避险情绪相对较重,房地产被视为资金的避风港。”

抵押贷款的高增长是可持续的吗?前海开源基金执行总经理杨德龙告诉记者,“最近几个月信贷的增长主要是住房抵押贷款的增长,房价的上涨与货币发行有关。由于房地产仍然相对火热,信贷增长预计将持续一段时间。”

然而,海通证券首席宏观分析师蒋超(Jiang Chao)在一份研究报告中表示,该行上半年的利润仍取决于规模的势头。由于2016年上半年房地产繁荣,企业投资疲软,银行新增贷款中抵押贷款比例大幅上升,企业贷款比例下降。然而,抵押贷款高增长的可持续性令人怀疑。

“居民买房后会减少基本生活开支,这是一个大问题。此外,买房后,升值的预期非常大,而且对房地产价格的波动也过于敏感。”阎跃进坦率地说道。

未来的政策可能会进一步收紧

厦门、武汉、南京、苏州等二线城市已经采取各种措施限制购房或贷款,以抑制房价的快速上涨。根据公共统计,8月份前20大城市中有一半已经开始新一轮监管。

“一线城市的房价偏高。一些投资和投机基金已经开始从一线城市撤出,然后进入二线城市。一些二线城市积极从购买限制和贷款限制方面收紧政策。”严跃进表示,从政策导向的角度来看,一些房价过高的城市也将陆续出台各种收紧政策。例如,将模仿杭州实施“市区限购、郊区限购”的差异化控制政策。

"关键是控制信贷,所以风险不会太大."阎跃进告诉记者。事实上,调控房地产市场有很多方法,比如提高第二套公寓的交易成本和类似的税收。或者为了控制各类住房贷款的频繁申请,这类贷款甚至包括消费贷款等需要加以控制。"如果信贷能够得到控制,风险不会太大."阎跃进告诉记者。

事实上,除了金融机构,民间金融也在推高房价:据英灿咨询数据显示,2016年1月至8月,共有773个P2P在线贷款平台参与抵押贷款业务,交易额为1256.5亿元,约占在线贷款行业总交易额的10%。值得注意的是,大约有200个平台涉及房地产抵押贷款。

9月18日,中国建设银行发布“建新2016年二期不良资产支持证券”公告,显示个人住房贷款不良资产率自2015年以来持续上升。根据建行2015年和2016年发行的四批不良资产支持证券,深圳、上海、苏州和廊坊位列前十。这些也是本轮价格上涨的“先锋”。

“目前,央行已重启28天反向回购,旨在改变资本结构,防止债券市场出现高杠杆率。目前,房地产泡沫的扩大和美联储加息的高可能性都是宽松政策的制约因素。预计货币政策将保持中性,短期内难以放松和收紧。”蒋超解释道。

记者注意到,市场此前预期的降息尚未宣布。自今年以来,央行在其交割方式中更多地使用了多边基金、反向回购和其他货币工具。

考虑到中央票据延期到期和反向回购的影响,在9月12日至9月22日的8个交易日内,中央银行净投资分别为1501亿元、1000亿元、1350亿元、1400亿元、1700亿元、1400亿元、1200亿元、1600亿元,累计净投资1151亿元。

房价能上涨多久?瑞银证券中国首席经济学家王涛(Wang Tao)建议,投资者应继续关注房地产销售,以监控房地产市场是否会强劲复苏,并大幅提振经济增长,因为强劲的销售增长通常会带动新的建设,进而带动房地产投资。与此同时,如果更多城市的房价和地价快速上涨,住房贷款和其他相关杠杆的增长率也快速上升,那么中国更有可能大幅收紧政策,冷却房地产市场。

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