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房地产泡沫的政策研究和判断为什么要包含风险

发布时间:  来源:河洛网

本轮房地产周期应该在半年后进入真正的下行通道。如果市场泡沫过大,下跌带来的风险肯定会危及实体经济。

房地产泡沫的政策研究和判断为什么要包含风险

虽然限制购买房地产的城市名单最近有所增加,但显然这并没有影响市场的热度。相反,每一项限制似乎都是促销和进一步涨价的起点。中国的房地产泡沫和风险正处于政策和市场周期的最后阶段。

经过这么多年对房地产市场的研究,我可以肯定地说,像今天这样的房地产市场在中国房地产市场的历史上是独一无二的。2008年的“4万亿元”在金融危机期间引发了中国房地产市场的大狂欢,但当年房价的绝对值、杠杆的使用和投机因素都无法与今天相比。2013年,中国房地产数据最好的一年,房价升至市场上难以找到的水平空,交易量创历史新高,但无法与今天相比。

8月份股市飙升后,几乎每个人都在谈论房地产。如今房地产的最大问题不是2016年是否会成为历史高峰,而是在一个大周期的库存移除过程中,市场经历了杠杆的惊人增长和与住宅需求无关的飙升。令人尴尬的是,尽管市场偏离了去库存化的主题,但热门城市降温政策的重新出现,无论是购买限制还是贷款限制,都成了解释未来趋势的反向指标。据说,在一些地方,重新开始购买限制后,一些夫妇开始“聚在一起”离婚,这就是证据。

最大的泡沫是土地泡沫。

从今年房地产市场的趋势和逻辑来看,今年房地产市场偏离“去库存化”的主题,成为一个热门城市的原因主要有三个方面:一是“去库存化”下房地产政策的全面放松。去库存化政策逆转了对房地产下跌的预期,释放了过去两年下跌周期中被压抑的需求,导致一线城市率先升温。此时,住宅需求仍然是市场的主要力量。

第二,在“资产短缺”的情况下,对冲和投资分散的需要。一线城市的崛起使得中国主要城市的房地产成为今年世界上最好的投资。从今年的全球和中国经济周期来看,在全球经济复苏仍然疲弱的同时,外围市场不断扩大的负利率政策导致的资产短缺也是大量资本进入房地产的主要原因。这样,大量资金流入了一线和二线城市的房地产。7月份,人民币贷款每月增加4636亿元,其中房地产中长期贷款4773亿元,超过新增贷款总额。

第三是高杠杆导致的恐慌。今年是中国房地产市场史上“地王”频繁出现的一年。随着投资需求的快速扩张,一方面热区的土地供应仍在收紧,另一方面开发商正以高杠杆收购土地。今年,由于土地供应短缺,土地市场频频成为“土地之王”。笔者认为,目前最大的房地产泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。

将风险纳入政策研究

这样,房价上涨的逻辑就基本清晰了:房地产清仓政策是第一推动力,货币发行对稳定增长起到了最大的帮助,高杠杆导致土地国王频繁出现,最后,土地供应缺乏及时跟进再次增强了对房价上涨的预期。由于这些因素的叠加,市场爆发出超乎预期的狂热,所以每次,每个城市的购买限制似乎都变成了某种暗示。在地方政府和资产短缺之间的双重恐慌中,投资者争相在高点建房。在这种氛围下,房屋失去了真正的生活功能,成为资本玩家的转移游戏。这与住房需求无关,一旦戏结束,下行势头的释放绝对不容忽视。根据多年来政策周期与市场周期的时间关系,当前房地产周期应在半年后进入真正的下行通道。如果市场泡沫过大,下跌带来的风险肯定会危及实体经济。

特别是,无论是从基本面还是从市场的绝对值来看,今天的中国房地产市场都达到了历史新高。每个家庭拥有1.5套以上的住房,每个家庭拥有35平方米以上的住房面积,未来对房地产空的需求不会太大,房价与收入的关系已经完全逆转。根据美国标准,如果一个家庭每月的住房负担超过其收入的30%,这意味着这个家庭有严重的住房问题。如今,中国许多家庭的住房负担远远超过这个比例。

除了吹大泡沫,房价上涨对中国的城市化没有任何好处。一旦投资需求达到顶峰,房价下跌将不可避免。笔者认为,在政策层面,我们应该高度重视房地产泡沫的风险,将泡沫破裂可能引发的系统性风险纳入政策研究和考虑的范围。今天的房地产是如此疯狂,其背后的关键是许多参与者确信相关方不敢采取泡沫操作,从而敢于舔刀刃上的最后一滴血。现在是我下定决心让市场恢复平静和清醒的时候了。中国经济承受不起房地产泡沫破裂造成的损害。

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