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莫凯伟表示,住房企业债券发行的分类监管是为了利用市场。

发布时间:  来源:河洛网

据《21世纪经济先驱报》昨日报道,沪深交易所正在酝酿一项新的房地产企业债券监管政策,将对房地产企业债券进行分类监管。根据上述报告,根据监管机构此前的计算,目前交易所发行的债券豁免中有111项符合要求的四项标准,但有53项不符合分类监管基本范围的要求。在房地产企业债券发行实行分类管理的情况下,正常及相关企业可以正常发行债券,风险企业债券发行将受到更严格的风险控制措施。

莫凯伟表示,住房企业债券发行的分类监管是为了利用市场。

虽然业内人士认为,交易所已经明确了房地产公司债券发行的门槛和分类监管,只是明确了规则,而不是“收紧”。其核心是根据发行人不同的风险属性加强市场约束机制,但它仍然发出了一个信号,即监管者不希望看到土地国王的频繁出现和房地产市场异常繁荣的蔓延。

诚然,监管部门明确对住房企业债券发行实行分类监管无疑具有重要的现实意义。

众所周知,我国房地产市场出现了新一轮的“牛市”,造成了市场上所有生物的各种令人震惊的形象,并将房地产市场的“传递包裹”游戏推向了顶峰。在这种情况下,一些一线和二线城市的地方政府已经介入调控“高烧”房地产市场。然而,从目前的角度来看,地方政府单独出台行政调控措施仍有困难,必须采取综合措施恢复房地产市场的合理性。

在这种情况下,金融监管部门掌握着融资大门,对住房企业发行债券实行分类监管,这自然会对住房企业的资金产生巨大影响。

从目前的市场来看,对住房企业发行债券实行分类管理可以产生三种立竿见影的效果:

首先,有利于控制住房企业的资金来源,减少其任意增加杠杆的行为。最终,这将有助于遏制更多地方国王的出现,并将房地产市场推回到理性和健康的轨道上。

目前,房地产市场销售量和价格的“双增”与放松房地产融资环境密切相关。一方面,在资产配置不足的情况下,银行信贷资金过度向住房企业倾斜。2015年个人住房贷款快速增长,新增个人住房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售总额的37%,较前两年大幅上升。今年7月和8月,银行信贷资金主要投资于房地产。与此同时,宽松的货币政策也在推波助澜。2015年,央行五次降息并降低标准,客观上为房地产企业提供了宽松的资金来源。

另一方面,交易所扩大了房地产公司发行的债券数量,降低了进入门槛,使公司债券成为房地产公司的主要融资工具,成为“土地王”(Land King)诞生的主要杠杆之一,并导致房地产公司发行的债券比例扩大。

据监管统计,住房企业债券发行规模大幅增加,2015年发行企业债券4122亿元,占18.94%;今年1-7月,发行量为5070亿元,占27.99%。同时,由于债券发行规模的扩大,住房企业的负债率被直接推高,增加了住房企业的债务风险。2016年上半年,住房企业的计息负债总额普遍增加。65家住房企业计息负债总额3635亿元,比2015年底增长12%。大多数住房企业都有不同程度的增长。

显然,住房企业债券发行的分类管理将阻止高风险住房企业发行债券。它可以从总量上控制住房企业债券发行的扩张,在很大程度上有助于抑制住房企业增加杠杆的冲动,从而降低住房企业的负债率和风险,推动房地产市场回归理性。

其次,有利于监管层准确及时地识别住房企业发行债券的风险状况,实施“差异化”监管政策,更能体现监管层监管水平的灵活性和针对性,最大限度地降低住房企业发行债券的风险。

当前监管机构通过分类监管加强对房地产企业债券关注的原因,与当前经济放缓下房地产行业潜在风险的逐渐暴露有关。然而,如果这一轮极度火爆的房地产市场局面得不到控制,不同资质的住宅企业获准进入债券市场进行杠杆融资,势必会催生更多的地方国王,推动房地产市场成交量和价格的疯狂上涨。其后果只会把房地产市场泡沫吹得越来越大,最终只会变得难以控制。

此外,我们应该看到,目前,虽然申报的住房企业大多是全国范围内的大中型住房企业,整体素质好,盈利能力强,评级普遍较高,但随着经济增长放缓,需求增长下降,行业潜在风险逐渐凸显。那时,不仅房地产业的正常发展会受到损害,中国经济的增长也会受到损害。因此,及时实施住房企业债券发行分类管理,严格控制债券发行门,跟踪债券发行趋势,无疑将对确保住房企业债券发行始终走上正常轨道,有助于控制住房企业债券发行风险起到很大作用。

第三,有利于统一债券市场和债券监管标准,提高监管协调性和权威性,形成房地产企业发行债券的真正约束力和威慑力。

过去,由于债券市场的分离和缺乏统一的债券发行监管规则,许多资质不达标的住房企业得以成功融入债券市场,降低了整个债券市场的质量,增加了住房企业债券发行违约的风险。

然而,这种对房地产企业发行债券的分类监管,不仅对房地产企业的正常、关注和风险类型实施不同的监管政策,还增加了行业排名高、企业规模大、资质和盈利能力好的非上市民营房地产企业等条件,监管范围涵盖资质良好、主体评级为AA及以上的房地产企业发行公司债券。 这相当于重新定义了房地产发行人的发行门槛,意味着一些不合格的房地产企业发行债券的要求将不会被接受。

根据相关资料,交易所报告发行债券的111家住房企业目前符合四项标准,而不符合要求的其他53家住房企业将被"排除在外"。对住房企业进行分类监管,可以使住房企业的一些渐进风险更加清晰,更早为承销商和监管部门所掌握,有利于净化住房企业发行债券的环境,提高发行债券的住房企业的质量,最终为房地产市场的健康发展创造条件。

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