返回栏目
首页要闻 • 正文

遏制房价上涨限制异地购房促进房地产市场健康发展

发布时间:  来源:河洛网

国庆期间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等城市相继出台新的楼市调控政策,许多其他城市也重新启动了购房限制和贷款限制。面对这一轮调控,市场上有很多意见。共同关心的问题包括:购买限制和贷款限制能否稳定房地产市场?这会导致房价和宏观经济快速下跌吗?显然,这些问题的答案涉及许多影响因素,不可能做出准确的预测。然而,根据房地产周期理论、国际经验和中国的实际情况,我们可以对调控的效果和房地产市场的前景作出初步判断:一方面,许多城市这次采取的限购政策可以直接抑制投资投机的需求,抑制房价的快速上涨,稳定房地产市场;另一方面,也有助于防止房地产市场的起伏,促进宏观经济健康有序发展。这一判断主要基于以下几个方面:

遏制房价上涨限制异地购房促进房地产市场健康发展

首先,抑制投机可以有效减少风险积累。

房地产市场的运行有其内在机制和一般规律,通常会经历扩张、繁荣、顶峰、收缩、衰落和困境等多个阶段。美国房地产经济学家霍默·霍伊特(Homer Huo Yite)基于美国数据发现,两次房地产萧条的平均间隔为18年。巴拉斯在英国的研究和国际货币基金组织对14个国家的研究表明,这两个萧条之间的差距约为20年。目前,中国房地产业在经历了长期繁荣之后,基本上处于转型和市场分化时期。由于长期固定利率融资比重较高,房地产市场对利率的反应相对较慢。然而,房地产市场周期的加速将对购房者的心理产生重大影响。当人们考虑购买房地产时,他们可能会注意到房地产价格正在上涨,并认为他们必须在买得起之前购买(后悔理论)。房地产价格上涨可能吸引新投机者,而房地产价格下跌将导致债务通缩、过度现金偏好和流动性陷阱。与零售房地产和工业房地产相比,私人住宅房地产市场最容易变化,其交易量的变化通常远远高于价格的变化。

从中国经济的长期周期来看,仍处于快速城市化阶段。人口流动,尤其是向经济高速增长的城市流动,仍在继续,但速度已经开始放缓。然而,由于短期内总需求和融资成本的变化,对住房投资和投机的需求迅速增加。从总需求来看,对改善住房的需求和对投资的需求一起出现。两者相互支持,共同推动热门城市房价快速上涨。从融资成本来看,较低的贷款利率为一些投资和投机需求提供了条件。加上普遍的市场乐观情绪和后续行为,风险日益累积。在这种背景下,各城市纷纷果断出台限购和贷款限制政策,这不仅为市场注入了“冷却剂”,也有效区分了基本住房需求和投资需求,抑制了短期房价快速上涨带来的风险。

其次,区域购买限制可以有效引导资本均衡流动。

利率和存款准备金率是传统的房地产市场监管方法,在全国范围内普遍采用“一刀切”的监管方法。然而,由于不同地区经济发展水平的差异,越来越多的人开始聚集在京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群和一些省会城市。这是城市化和工业化的必然结果,也是由中国特定的地理和经济条件决定的。这导致了中国房地产市场的显著差异。一方面,内地一、二线热门城市和部分区域性中心城市房价上涨过快;另一方面,东北、西北、西南地区大部分城市市场表现稳定,部分三线、四线城市,尤其是县城,库存压力仍然很大。在这种情况下,“一刀切”的金融政策会使市场更加复杂,而分区限制可以有效区分不同城市的房地产市场状况。

从每个城市的购买限制和贷款限制的具体情况来看,它们也是有针对性和有重点的。例如,北京将首付贷款比例提高至35%,武汉首次住房贷款比例仅为25%。北京两房首付比例为50%,济南和无锡为40%。在具体购房领域,天津市已暂停已有一套住房的未登记家庭在市六区和武清区购房。成都规定,一个人只能在高新区、晋江区、武侯区等地区购买一套新商品房。武汉市政府办公厅发布通知,限制在江岸、江汉、桥口、汉阳等地区购房贷款。这表明城市采用的分区限制是有针对性的。有限购买和有限贷款地区都是房价上涨过快的城市或城市地区,而不是所有地区。这种有针对性的购房限制和贷款限制,一方面将尽快“冷却”热点地区的房价;另一方面,它还可以引导资金流向房价较低的城市地区或三四线城市,从而实现清仓和稳定房价的双重目标。

第三,房地产市场的稳定将为宏观经济复苏奠定基础。

近年来,中国经济进入新常态。在供给方面结构改革的大力推动下,产业结构的调整和升级正在全面展开。然而,由于缺乏强有力的金融支持,当前实体经济仍处于调整和转型时期。因此,有必要采取各种措施,将更多资金从虚拟经济转移到实体经济,并从房地产市场转移到制造业。显然,如果等待市场周期的自动调整,一方面可能会带来巨大的负面影响;另一方面,长时间不利于实体经济的快速复苏。

在稳定房地产市场波动的同时,这次几个城市的区域购买限制也可以引导资金流入实体经济,从而有助于宏观经济的复苏。当然,为了使这一效果显而易见,还需要进一步的政策。包括应继续完善证券市场体系建设,让更多资金有信心和渠道进入证券市场,向实体经济注入资源。合理引导银行等金融机构向实体经济信贷方向发展,平衡实体经济和房地产投资的投资水平。同时,要及时监控和支持中低收入群体的住房保障,防止房贷违约造成的连带效应。

    相关文章Related

    返回栏目>>

    河洛网首页

    Copyright © 2019 河洛网 版权所有 dahuimr@163.com