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如何打破热门城市房价上涨的“虹吸效应”?

发布时间:  来源:河洛网

《新华视点》记者发现,一线大城市高质量医疗、教育和基础设施资源高度集中造成的“虹吸效应”圈继续扩大,不仅让长三角和珠三角大城市的一线和二线城市的价格快速上涨,而且北京和上海周边一些中小城市的价格甚至在调整后也没有下降。

如何打破热门城市房价上涨的“虹吸效应”?

当热门城市的监管政策落地时,如何打破城市的“虹吸效应”?

一线大城市的“虹吸效应”圈扩张

东部城市对硬件的吸引力已经增强。无论买房是为了投资还是自住,一线大城市的“虹吸效应”仍然通过房价表现出来。

根据中国房地产数据研究所发布的数据,截至8月,北京二手房综合价格指数同比上涨32%,上海同比上涨31%,深圳同比上涨23%。

随着大都市圈一、二线城市的房价不断上涨,“虹吸效应”圈正在向外扩张。苏州、珠海、惠州、中山等长江三角洲和珠江三角洲城市的房价同比上涨约30%,让人觉得自己买不起上海和深圳周边的房子。

鲁俊波是一名在上海一家美国投资公司工作的销售工程师,他每周五乘高速列车去无锡的家。“无锡的房价相对较低。当我买它的时候,它还不到每平方米一万元。我只花了40多分钟就搭上了从无锡到上海的高速列车。”

"上海的房价是5万元,这里是2万元贵吗?"这是今年以来苏州昆山房地产市场的一次热门促销活动。中国房地产数据研究所发布的数据显示,今年8月,苏州和上海二手房价格综合指数同比上涨30%以上。

在“虹吸效应”圈扩张的背后,上海嘉定和苏州昆山的土地出让价格也在“追逐我”。年中,两地均出售单价超过每平方米3万元的住宅用地,这也带动了两地房地产价格的相互传递和推动。第一个上升的一方最终会驱使另一方去弥补上升。

上述情况也出现在珠江三角洲。深圳房价大幅上涨后,邻近的东莞房价也大幅上涨。由于东莞房价基数较低,8月份的同比涨幅甚至达到35%,超过了深圳23%的同比涨幅。

这一轮地方楼市调控政策相继实施后,记者发现,河北廊坊部分仍开放购房的房产价格10月份不但没有下跌,反而上涨了。在廊坊市住房保障和房地产管理局的官方网站上,自10月8日以来,已有11个项目发布价格变动公告备案,大部分住宅项目同比增长5%-10%,部分公寓同比增长15%。

统计数据显示,今年8月廊坊市的综合物价指数同比涨幅最大,同比上涨61%,而8月份三线城市的综合物价指数同比上涨5.8%。北京周边的保定和张家口8月份的整体物价指数也分别比去年同期上涨了30%和23%,都超过了北京的涨幅。

“虹吸效应”波及部分省会城市和二线城市

与一线大城市的房价相比,一些省会城市和二线城市的房价涨幅更大。

厦门同比增长43%,南京同比增长28%,武汉同比增长24%...中国房地产数据研究所发布的截至8月份的二手房综合价格指数显示,包括上述城市在内的该地区热点城市的房价正在加速上涨。

一方面,以前没有开放购买的其他大城市的房地产市场存在投资和投机需求,另一方面,出现了“虹吸效应”蔓延的新局面。

武汉市住房管理部门的统计数据显示,9月份,武汉市新建商品房销售总量为20063套,总面积为213万平方米,均价为9610.89元/平方米,比上个月增长3.59%。许多市场机构的统计和分析表明,武汉大约一半的商品房购买者来自其他地方。

湖北省社会科学院金融与贸易研究所副所长鲁红卫的一项调查显示,2007年,湖北省形成了“1+8”武汉城市圈。但是,除武汉外,大多数城镇经济发展水平低,缺乏具有竞争优势的产业集群,服务业发展水平低,发展滞后,支撑城市化的产业基础薄弱,城镇吸纳农业转移人口就业的作用薄弱。在“1+8”城市圈的9个城市中,居民人口和户籍人口中,除净流入200万人以上的武汉外,其余8个城市净流出320万人以上。

据记者调查,“虹吸效应”已经蔓延到东部省会和二线城市,导致三线和四线的中小城市被“挖空空。中信建设投资研发部门的报告显示,2014年,东部、中部和西部地区分别占房地产总销售额的59%、23%和18%,销售面积分别占48%、30%和22%。东部地区集中在房地产市场也符合人口流动的趋势。

业内人士表示,在第一批刚性需求得到满足后,三、四线城市楼市的后续弱效应开始逐渐显现,股市依然走高,房价没有上涨,呈现出与“虹吸效应”相对应的差异化特征。

我们如何打破房地产市场上涨背后的“虹吸效应”?

在本轮房价暴涨的过程中,重庆市在保持经济增长和居民收入高增长的同时,仍然能够保持低房价和低增长。国家统计局的统计数据显示,许多一线和二线城市的房价同比上涨了20%以上,而重庆的房价同比仅上涨了3%。

中国房地产数据研究所所长陈胜表示,重庆房价的长期稳定不仅是因为土地的可利用性,也是因为在最初的生产-城市一体化规划中对土地、人口和工业进行了相对科学的规划。

专家指出,国内城市要打破大城市“虹吸效应”造成的房价飙升的恶性循环,一方面要加快中小城镇建设,另一方面要通过公共服务、产业发展、户籍制度、基础设施建设的统筹规划和区域规划,防止资源过度集中在大城市。

国务院近日发布了《促进1亿非户籍人口入驻城市规划》,被业内人士视为推进新型城镇化的重要举措。在该计划中,除了户籍制度改革之外,还特别提出了加快实施中央预算内投资安排的政策,以吸收农业转移人口到更多的城镇定居。中央政府在安排城市基础设施建设、运营维护和保障性住房专项资金时,将对农业转移人口较多的地区给予适当支持。

国家发改委土地开发研究所前所长肖锦程认为,在本轮房地产调控下,这将促进一线和二线城市工人的回归,有助于消化三线和四线房地产市场的存量,促进中小城镇的健康发展,减少大城市的“虹吸效应”。

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