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冯延东表示,房地产监管的前提应该是完善市场监管体系

发布时间:  来源:河洛网

房地产调控的前提是全面掌握市场动态信息,这就要求建立健全房地产市场监测系统和预警系统。目前,全国房地产统计系统主要包括投资、销售、价格、新建、建设、竣工销售面积等指标,这些指标都纳入了固定资产投资统计系统,但房地产市场监测还需要进一步完善。监控系统需要对市场供求动态进行实时、全面的跟踪、分析和预测,为中央和地方决策部门提供及时、准确的信息。全国应当有统一版本的监测系统,地方当局可以根据当地特点加以改进和补充。

冯延东表示,房地产监管的前提应该是完善市场监管体系

例如,库存去库存周期是判断供应是否超过需求的一个关键指标,在目前的国家房地产统计系统中是不可用的。这一指标需要进一步研究和澄清。在最后几个月,可以初步确定为供需平衡、供不应求、明显供不应求或明显供不应求。

笔者认为,12个月左右的清仓周期相对正常,10个月意味着总体供应紧张,6个月意味着供应明显短缺,3个月意味着供应严重短缺。如果库存停用周期超过15个月,则供应偏高。18个多月来,供应明显超过需求。20多个月来,供应过剩非常严重。10个月和15个月可分别用作供过于求和供过于求的预警指标,6个月和18个月可用作明显供过于求和明显供过于求的预警指标。

从2015年下半年到2016年第三季度,一些城市将只有6个月甚至3个月的库存去库存周期,这需要及时抑制过热的需求和扩大供应。然而,个别城市对这一指标并不敏感。他们没有收紧首付比例、利率折扣、购房资格、两套和三套抵押标准等。关于住房抵押贷款。相反,它们刺激了需求,导致房价大幅上涨。

当然,库存停用周期本身的指数需要进一步改进。作者建议使用过去六个月、近一年和近三年的三个不同的月平均销售数字或区域分别作为衡量停用周期的指标。根据这三个不同时期的指标,只要一个指标达到预警状态,地方政府就应该密切关注。

清单除名指标还应按照城市部门和格式以及办公楼、酒店公寓、各公园的工业房地产、养老金房地产等进行细分。还需要详细的分析。此外,库存指数应该是可销售住房供应量,而不是竣工后的可销售住房供应量,后者只反映了库存的一部分。

需要强调的是,监测系统必须反映供求动态变化和未来趋势,以及一些可预测性和预见性。相对而言,供给预测相对容易,需求预测相对困难,但并不是不规则的。只要长期跟踪历史数据并监测市场需求的各种特征,就可以大致准确地预测需求趋势。在供需动态监测的前提下,只能预测库存停用的周期。

没有对这些指标的前瞻性预测和分析,监测系统就会落后,变得僵化,难以在决策中发挥参考作用。这发生在去年下半年和今年的一些热门城市。人们对库存减少周期的快速下降没有足够的预期,控制措施出台得太晚,最终导致房价快速上涨。

因此,监控系统必须动态合理地预测供需,提前预测库存停用周期(并考虑各种可能性),提前预测并提前采取措施。如果没有预先判断,或者在预先判断的方向上存在重大错误,监管必然会失败。

近年来,房地产监管效果不尽人意,与监管体系中监管措施的缺乏智能性、预见性和先进性有很大关系。有些人认为房地产调控不应该太频繁,这是有道理的,但如果市场变化很快,波动很大,政府必须及时采取措施。

建立良好的监测系统需要组织保证,专职机构必须负责,人员必须配备齐全。它还要求邀请各种专家,如媒体、大学、研究所、业内人士、中介组织、房地产信息专业组织等。“置身于大脑之外”,定期或不定期举办研讨会。供应、需求、价格、库存和其他指标和预测最好每月更新一次。只有这样,监测系统才能充分反映市场发展,为房地产监管提供智力支持。

地方政府需要分析和预测股票消化周期在未来几个月内是否会达到警戒线,是否会继续在警戒线以上或以下发展,以及发展速度如何。为了防止供应过剩导致房价急剧上涨,监管的主要目标应该是形成供应略大于需求的局面,而不是供需平衡。由于供需平衡相对难以操作,且没有调整和控制的空间,对供需平衡缺乏关注可能会转化为需求不足,导致被动局面。

(作者是民生银行房地产研究所首席研究员)

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