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万科是10月份在110亿大都市地区的一个谨慎投资者,为什么现在要采取行动?

发布时间:  来源:河洛网

数据显示,去年9月,三家房企销售额超过2000亿元,恒大以2805.6亿元超越万科成为行业领先者。2000亿元以后,谁控制着房地产市场的起伏,已经引起了市场的极大关注。

万科是10月份在110亿大都市地区的一个谨慎投资者,为什么现在要采取行动?

今年,恒大一路追顶之后,房地产行业的规模竞争将会更加激烈。从扩张速度和土地储备来看,碧桂园和恒大之间竞争激烈。如果我们深入到三线和四线城市的田园中,我们能收获城市化的红利并影响我们作为行业第一的地位吗?万科长期以来一直在研究人口流入的趋势,能否利用城市化的机遇重新获得领先地位?

关于人口流入的趋势,万科的研究一直是行业的领头羊。万科在2015年年报中表示,未来将坚持聚焦城市圈发展的战略。它进入的66个城市分布在以珠江三角洲为核心的广州和深圳,以长江三角洲为核心的上海,以渤海为核心的北京,以中西部中心城市为中心的成都。

万科相对不足的土地储备将是万科分享这波房地产红利的最大瓶颈。股权纠纷的困扰也给万科降低土地成本的合作模式蒙上了阴影。瑞银报告称,如果万科因需要通过合资企业维持低土地成本而未能补充土地储备,万科的长期盈利可见性和股本回报率将受到影响。

据《国家商报》记者不完全统计,万科在20多天的土地调控和落地过程中,累计征地110亿元,分区域分布在大都市或省级核心城市。

恒大超过了第三季度的销售业绩。

2016年,万科将其定义为“不寻常”的一年。股权纠纷影响了万科的经营业绩,其第三季度的销售业绩被恒大超越。

10月10日,中国恒大宣布9月份销售额达到475.2亿元,同比增长三倍多。今年累计销售额达到2805.5亿元,超过万科的2629亿元,成为世界第一家房地产公司。

除了业内最看重的销售规模,恒大在总资产、营业收入、现金余额等核心指标上均超过万科。与此同时,恒大前九个月累计股权销售额也达到2668亿元,比第二大公司万科高出774.4亿元。

此外,截至2016年6月30日,万科计划项目的股权建筑面积总计3582万平方米,为2012年以来最低。2016年上半年,万科的销售面积达到1409万平方米。

万科的土地储备情况也引起了投资银行的关注。10月,瑞银发布研究论文指出,万科股东之间的紧张关系影响了万科成立合资企业的能力,需要依靠合资企业来维持低土地成本。如果万科不能补充土地储备,将影响其长期盈利能力的可见性和股本回报率。

关于对万科土地储备的担忧,10月27日,万科给《国家商报》记者写了一封回信,称万科的土地储备在未来两年将总体保持在发展水平。公司将坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源。

逆向市场中增加土地市场储备

在国家房地产市场监管更加严格的背景下,万科反而针对市场增加了土地储备,仅10月份就支出了100多亿元。这对于万科来说并不常见,万科一直都很谨慎。

10月26日,CDB中国新城发展有限公司(以下简称中国新城)宣布,其全资子公司郭凯新城将与北京万科合作成立合资企业,共同开发北京君庄镇项目,同时获得2平方公里以上的独家土地开发权和经营权。

万科在城市化和人口流动趋势方面走在行业前列。在今年年初的业绩会议上,万科高级副总裁谭华杰(Tan Huajie)发布了一份报告,称中国城市化仅完成一半,未来将会有非常大的增长空。第二代农民工将成为未来购房的主要类型,他们将流向大城市,与主要城市有铁路连接。

万科告诉记者,万科一直坚持以城市经济圈为重点的发展战略,并将重点关注当地人口、经济和基础设施的支持是否能够支撑生活。从发达国家的经验来看,城市经济圈是城市发展的必然方向。

从万科10月份的土地收购中,我们也可以看到其区域布局路径。10月13日,万科获得大连甘井子区综合地块。大成(2016)-6,总价4.18亿元,溢价115.68%,成为大连市土地拍卖最高溢价。10月14日,天津市西青区张家窝宅基地转让,天津西青(瓜)2016-03号。经过58轮招标,万科最终以74.5亿元的总价退市。底价约为22860元/平方米,溢价为107%。

10月17日,万科以127.4%的溢价和约10,581元/平方米的底价赢得福州长乐2016排5地块,成为长乐新的土地王。10月24日,万科以106%的溢价获得广州增城地块1.46亿元。同时,昆明万科还与昆明交通投资有限公司签署了土地开发框架合作协议

据记者不完全统计,万科在控制土地的20余天内累计征地金额达到110.26亿元,所有分区都位于大都市或省级核心城市。

明源房地产研究院副院长刘策告诉《国家商报》,万科一直保持谨慎的土地储备,这与其模式和策略有关。一方面,万科具有快速开发和销售模式的优势,合理的土地储备可以保持其空区间,以快速应对市场变化。另一方面,土地储备水平也使万科的库存水平保持在合理的范围内。

“最近的市场逆转和土地收购表明万科非常聪明。监管在一定程度上冷却了土地市场,也为万科提供了以低成本扩大土地储备的机会。”刘策说。

充裕的现金流为并购寻找机会

万科除了利用人口红利抢占大城市土地外,最近还发起了一系列项目收购,收购的项目仍在人口流入的核心城市。

10月19日,海岸家园(01124,HK)召开股东特别会议投票表决决议。天津北辰区北仓示范小城镇项目,总建筑面积430万平方米,由滨海家园以8.75亿元的价格转售给天津万科,占主要责任方(滨海家园全资子公司)股权的70%。执行董事夏祥龙在股东大会后表示,除了交易前已经引进的27万平方米,万科将决定发展进度。

业内人士认为,上述430万平方米、价值8.75亿元的项目是极其准确的收购。

记者发现万科在6月和7月进行了几次收购。7月22日,万科收购无锡万宇房地产有限公司,内部人士透露,万科错过白衢港地块后,土地需求大幅上升。购买无锡万宇房产是为了赢得万宇华板里二期地块。

万科6月份还以3.02亿元购买了杭州万通航韵房地产有限公司100%的股权,从而获得了万通房地产的上元公寓项目。在武汉,万科还通过收益权合作收购了二七滨江商务区项目,收购了武汉国际文化商务中心项目乙座等。

根据万科2016年中期财务报告的总结,万科的财务状况相对稳定。截至2016年6月30日,万科持有货币资金718.7亿元,高于一年内到期的短期贷款和长期贷款总额,共计292.9亿元。根据目前国际投资银行对万科的信用评级,万科目前的标准普尔评级为BBB+。融资成本相对较低。万科上半年发行3年期固定利率债券,总额为36.5亿港元,票面利率为2.50%。

稳健的融资为万科寻求并购机会提供了更多可能性。在9月份的一次投资者电话会议上,万科的董蜜朱旭表示,万科仍然对一线城市的发展持乐观态度。随着城市化率达到52%,万科认为下一阶段是城市经济圈模式的发展。因此,万科对城市支持服务提供商的角色持乐观态度,并坚定地实施轨道+物业模式。与此同时,万科的市场份额仍在上升空,万科的业务伙伴体系能够充分发挥其主动性。

万科表示,房地产行业已经进入白银时代。能否率先适应新的行业环境,顺利实现转型,探索行业可持续发展之路,是万科作为行业领导者的地位。现阶段,公司的重点是实现从发展模式到质量效益增长、从业务到城市配套服务提供商的转变。

中国执行总裁丁祖昱表示,2016年前三个季度,恒大仅在市场销售额方面首次超过万科。两者的销售额都达到了顶点。在此之后,恒大和万科仍然需要合作和合并。从这个角度来看,中央企业和那些相对进取的民营企业都有优势。谁将在未来五年赢得冠军?十大房屋公司都有这种可能性。最大的变数是合并与合作的力度。

“万科拥有丰富的现金流,能够灵活应对监管,抓住机遇,包括并购小开发商。”在投资者电话会议上,万科的董糜竺许这样说。

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