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据分析,抵押贷款的再放松对三、四线的清仓影响不大。

发布时间:  来源:河洛网

昨日,央行和银监会联合发布新闻报道称,在未实施购房限制措施的城市,居民首次购买普通住房的商业个人住房贷款最低首付比例原则上为25%,全国下调5个百分点。购买第二套住房并有未偿还贷款的家庭的最低首付比例不低于30%。分析师指出,在经济低迷和房地产存量高的背景下,新政策旨在刺激非限制城市的住房需求,促进中国经济的稳定运行。

据分析,抵押贷款的再放松对三、四线的清仓影响不大。

发布

放宽非限制性城市住房贷款

中国央行和银监会昨日发布了新的抵押贷款政策。在不实行限购措施的城市,家庭首次购买普通住房的个人商业住房贷款最低首付比例原则上为25%,全国下调5个百分点。对于拥有住房且未偿还相应购房贷款的家庭,最低首付款比例应调整至不低于30%,以改善生活条件,并再次申请商业个人住房贷款购买普通住房。实施限购措施的北京、上海、广州、深圳和三亚不在本政策范围内。

去年12月召开的中央经济工作会议提出“解散房地产存量”和“取消过时的限制性措施”。业内人士认为,放松抵押贷款政策主要是为了“去库存化”。

中国社会科学院的统计数据显示,预计2015年商品房总存量将达到39.96亿平方米,现有住房4.26亿平方米可供出售。如果要完全消化,需要23个月。民生证券研究所(Minsheng Securities Research Institute)的研究显示,从结构上看,2015年底,一级、二级和三级城市的存量比分别为8.15、10.23和25.58,三级城市的房地产存量过剩问题最为严重。

中国民生银行首席研究员文彬(8.490,-0.01,-0.12%)表示,自去年以来,政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策和措施。房地产交易变得更加活跃,但仍然存在地区差异。三线和四线城市的房价仍然低迷,消除库存的压力仍然很大。

反应

开发商:新政效应取决于登陆

雅豪机构市场总监郭毅(Guo Yi)认为,央行和银监局在春节前颁布新政策,影响深远。众所周知,春节是回家的高峰期。同时,企业通常在年底给员工一定的年终奖励。此时,减少首付的新政策的颁布将有助于持有资金的白领返回家园购买自己的住房。预计新政策将在春节迎来交易量的小高峰,春节原本是房地产交易的淡季。

事实上,在推出这项政策之前,二三线城市甚至四线城市的房屋企业都加入了“新年置业”的推广队伍。

“最近有很多返校节的游客。春节期间,我们每天都有专人在售楼处值班,以满足购房者的需求,尤其是返乡客人的需求。”中国中部一个城市的一个项目负责人表示,新抵押贷款政策的出台为该市的房地产市场增加了一个春风,该市的房地产市场是开放的。不过,这位负责人也承认,与北京和上海的一线城市相比,二线和三线城市的楼市存量仍然相对较大,“政策对楼市会有多好取决于实际情况。”

购房者:

降低门槛,但不降低购买成本

昨天下午,新的抵押贷款政策一宣布,就迅速引发了购房者的热烈讨论。许多购房者对新的抵押贷款政策持乐观态度。一位计划在春节前后买房的购房者表示,他属于一种改良型购房。这一政策可以进一步降低首付比例,降低购买门槛。然而,一些购房者对这项政策持谨慎态度。有些人认为虽然首付比例下降了,但房价并没有下降。因此,对于购房者来说,总购买成本并没有下降。

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产政策的进一步放松将有助于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但是,从根本上说,这项政策并没有解决房地产需求的根本问题,也没有降低购房者的贷款利率。

影响

将增强一线城市房地产市场的信心

郭毅表示,“北上官深加海南”的房地产市场已经迎来了2016年的“小春天”,成交量和价格稳步上升。尽管新政策并未对这些城市的房地产市场产生任何新的有利刺激,但总体宽松的政策趋势将增强购房者对房地产市场的信心,同时有助于这些城市的房地产市场在2016年保持稳步增长。

“虽然一线城市在购买方面受到限制,也没有实施新的首付政策,但心理影响很大。”中原地产首席分析师张大伟表示,中原地产监测的21个城市的数据显示,1月份二手房交易面积比去年12月同期增长了2%,一线城市增长了4%。可以看出,购房者进入市场的意愿仍然相对较强。预计2016年房地产市场将继续有一个良好的开端,2016年上半年市场将继续保持上升趋势。

分析

这有利于新需求和“先改革”需求的进入。

荣360贷款分析师郝俊成(Hao Juncheng)表示,在当前高库存压力下,房地产市场和投资发展的增速已经危及经济增长,尤其是在住房严重过剩的三、四线城市和少数二线城市,库存压力非常高。一旦新的抵押贷款政策全面实施,这些城市将直接受益。一线城市市场已经火爆,即使不在这一政策范围内,楼市成交量也必将迎来新一轮的爆发。

文彬说,随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快,居民的住房需求刚性和改善性较强。根据“分类指导、土地政策”的原则,央行将降低非“限制”城市住房贷款首付款比例,有助于提高居民住房购买能力,促进房地产市场稳定健康发展。

上海房地产研究院副院长杨红旭表示,抵押贷款政策是影响房地产市场的第一项重要政策。较低的首付门槛有利于新需求和首次需求的进入,特别是对年轻人和低收入但储蓄很少的家庭而言,这可以称为“及时雨”。因此,这一政策刺激了对普通住房的需求,并有利于释放新需求和首次改善的需求。未来会有其他宽松的政策进一步推动楼市复苏。2016年,全国房地产市场将继续回升。

它对三线和四线城市的库存清除几乎没有影响。

“首次购房者最低首付比例为20%,符合2008年救市政策的力度,1.5级城市(经济发展较好的二线城市)和二线城市将受益匪浅。”据郭毅分析,近年来,在一线城市房价高、生活成本高的背景下,一些白领选择在经济发达、人才差距大、薪酬水平高的1.5线和二线城市工作和生活。新政策无疑为这一群体带来了住房机会,并将促进这些城市住房市场的成交量增加。随着成交量的回升,预计房价也将稳步上涨。

然而,郭毅同时表示,新政策对一些经济不发达的三线、四线城市影响不大,在目前有工作、没有生产的情况下,这些城市的人口净流出难以改善。区域房地产市场缺乏增量需求,仅少量减少首付仍难以推动成交量的增长。清仓的形势仍然严峻。

按揭贷款的首付比率是七年来最低的。

2010年4月30日

第一套建筑面积在90平方米以上的自住住房首付不低于30%,两套不低于50%,被誉为历史上最严格的新“十大国规”。

2010年9月29日

“9月29日新政”出台:所有抵押贷款(包括第一批)首付比例将调整至30%以上。

2011年1月26日

《新农村八项规定》出台:第二套住房贷款首付款不低于60%。

2013年2月20日

《国家五项条例》规定,房价上涨过快的城市,第二套住房首付比例将进一步提高,房价上涨过快的城市,第二套住房贷款首付比例和贷款利率将进一步提高。从那时起,一线城市的二级抵押贷款利率下限已升至1.2倍,一些城市将首付上调至70%。

2014年9月30日

“9.30新政”出台:对于拥有住房并已结清相应购房贷款的家庭,他们再次申请贷款购买普通商品房,以改善其生活条件,并实施首套住房贷款政策。与此同时,除了北上官深和三亚等五个仍在实施购房限制的城市,三个或更多的"贷款限制令"将被取消。

2015年3月30日

《3.30新政》规定,对于拥有住房且未偿还相应购房贷款的家庭,最低首付款比例应调整至不低于40%,以改善生活条件,并再次申请商业个人住房贷款购买普通自有住房。对于拥有住房并已结清贷款的家庭,当他们再次申请公积金贷款购买普通自有住房以改善生活条件时,最低首付款为30%。

2015年9月30日

“9.30新政”规定,在不实行“限购”措施的城市,首次购买普通住房的家庭的个人商品房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

要求

1.首付款还在减少吗空?

中国银行国际金融研究所高级研究员李贾培表示,“首付比率”在水平和垂直方向上仍然偏高,进一步下降空。根据国际货币基金组织的调查数据,世界上大多数国家采用20%的首付。历史上,直到2010年,中国抵押贷款的首付款为20%。

2.新政能推动春节楼市吗?

金融360抵押贷款分析师郝俊成(Hao Juncheng)表示,目前,在中国农历新年前夕,各大银行的抵押贷款正在逐步收紧,大型住房项目即将关闭。目前还不清楚这项优惠政策的出台是否会立即产生效果。房地产市场能提振多少还有待进一步观察。我们预计春节政策发酵后,2016年楼市的第一股暖流将在春节后到来。

3.结果房价会飙升吗?

李贾培表示,考虑到目前房地产市场的供求格局没有发生根本变化,居民的住房消费已经变得更加理性,特别是首次购房者的数量已经减少,新的房地产政策不会带来房地产价格的快速上涨。

4.新政策对库存清除会有什么影响?

我家集团副总裁叶巍·胡景晖表示,在2016年去库存化的背景下,新的抵押贷款政策向市场发出了积极的信号,但去库存化的实际效果可能并不太好。首付款减少意味着减少的首付款将转移到未来的月付款,未来的还款成本将增加,还款压力将增加。即使首付比例下降,购房者也不敢向银行借款。因此,有必要调整产业布局和公共资源配置,使非限制城市存量充足。还必须采取有效措施减轻购买者的负担,例如降低房价和税收。

5.未来将采取什么措施进行盘点?

房地产专家、全国房地产商会联合会执行主席顾云昌表示,目前政府正在全方位加热房地产。除了进一步降低首付比例之外,还可以尝试降低交易过程中的税费,让有房者进入市场,振兴市场。

他还表示,就第二套住房而言,国家政策并不强大,将逐步刺激三四个城市的购买力。城市农民工已经成为在城市买房的主要突破。他们的购买力不强。如果采取更多的措施来刺激农民的购买力,并努力实现宅基地,这将对清仓大有帮助。然而,这涉及土地制度的改革。据估计,宅基地很难实现。有人建议加快飞行员的速度。

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