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新的抵押贷款政策意味着降低退股门槛有利于新需要的市场进入。

发布时间:  来源:河洛网

中国央行和银监会近日发布通知,下调非限购城市住房首付比例,首付比例低至20%。新的抵押贷款政策将如何破解“去库存化”的改革任务?这会给房地产市场带来什么变化?这会在多大程度上影响人们的购买选择?

新的抵押贷款政策意味着降低退股门槛有利于新需要的市场进入。

新政之剑意味着“清除库存”

与以前的政策相比,该政策主要是将一些城市的首套公寓首付款从以前的30%降至最低20%。对于第二套住房贷款,如果第一套住房贷款没有结清,首付款比例可以降低到30%,而以前的政策是40%到50%。这意味着新的抵押贷款政策实施后,非购房地区居民的首付款比例一般可以降低5%~10%。同时,对于北京、上海等实施“限购”措施的少数城市,个人住房贷款政策将按原规定执行。

浙江商业银行经济分析师岳洋表示,此次个人住房贷款政策调整的最大吸引力不是降低最低首付比例,而是实施“按地执行政策”的差异化政策管理。此次首付比例调整仅针对不实行限购的城市,区分“限购”和“限购”,这背后有着深刻的含义根据岳洋的分析,近年来,除了北京、上海、广州、深圳和三亚,国内其他城市都取消了“限购”政策。然而,从实际的房地产趋势来看,正是这些一线城市被限制购买,价格和成交量才普遍上升。其他城市,尤其是三线和四线城市,市场相对疲软,库存清除压力很大。这一政策调整旨在消除限制型城市,这从本质上反映了国家不仅仅是稳定房地产市场,而是在新的经济常态下,从整体协调的层面上,大力推进房地产市场的“去存量化”,促进房地产业的健康发展。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇指出,“过去,对房地产的监管是一项不断增加的监管政策。现在市场形势发生了变化,房价相对稳定,库存量相对较大。有必要取消过去不断增加的政策,以便需求将缓慢增加,并实现清仓的目标。然而,从长远来看,清仓将取决于城市户籍制度和住房制度改革的深化,以扩大城市居民的人口规模和住房需求。”

差异化管理满足实际需求

随着居民收入水平的提高和城市化进程的加快,居民对住房刚性和改善的需求不断旺盛。降低住房贷款首付款比例,无疑将有助于提高居民的购买能力,促进房地产市场稳定健康发展。

“首先,首付比例的下降将有效提高不实施购房限制措施的城市的购房能力,并有效地将潜在的购房需求转化为有效需求。其次,这一政策的出台将形成有效的预期管理,引导房地产开发商和购房者充分把握国家政策导向,共同从供需两方面促进房地产业的优化和改革。”岳洋的分析表明,对于开发商来说,有必要更清楚地了解行业的发展阶段,准确把握项目开发的市场定位和区域定位,并通过降价等手段积极改变开发模式,以满足实际需求。同时,新政策可以引导消费者通过预期管理理性、差异化地购买住房,防止房价跟随涨跌趋势。

央行建议“原则上个人住房贷款最低首付比例为25%,各地可下调5个百分点”。岳洋认为,这一规定表明新政还在金融机构层面提供了“分类指导”,这也反映了政策的灵活性和差异化管理战略。

“一方面,省级市场利率定价自律机制将在区域政策的实施中发挥重要作用。它可以充分考虑当地的经济金融形势和房地产市场情况,并针对具体目标。随着利率市场化改革的临近,市场利率定价自律机制将在更多金融领域发挥越来越重要的作用。另一方面,不同的金融机构可以根据借款人的信用状况、还款能力以及自身的贷款发放政策和风险防控能力等因素,合理确定具体的首付款比例和利率水平。这不仅充分给金融机构空房地产业务发展空间,也对其市场预期能力、风险控制能力、资产配置能力和利率定价能力提出了更高的要求。”岳洋指出。

降低门槛有利于刚刚进入市场。

第一套套房符合大量的市场需求,面对许多工薪家庭。降低首付门槛有利于那些只需要进入市场的人,特别是那些刚刚加入工作、收入不高但储蓄很少的年轻人,这可以说是“及时雨”。新政策的出台恰逢春节期间返乡高峰期,这有利于持有资金的购房者提前实施购房计划。市场参与者普遍预计,新政策将在前几年淡季春节迎来一轮楼市交易的小高峰。

例如,据估计,首套100万元、20年期贷款的房屋目前享受4.165%的优惠利率,最低首付款30%,要求30万元,月付款4303元,20年累计利息33.27万元。目前最低首付款可降至20%,只需20万元,但月付款增至4918元,累计利息增至38.22万元。

中原地产首席分析师张大伟认为,二线城市将是受新政策影响的主要地区,但它们也会对开放式城市产生心理影响。目前,中国一些二线发达城市的房地产存量压力不大。与此同时,经济稳定,人口仍在增长。降低首付的效果将主要体现在这些基本面良好的城市。然而,他同时强调,新政策并没有改变房地产需求的基础。降低首付只会降低买家进入市场的门槛,而不会降低购房成本。只是这些费用是以后支付的。首付的减少将在多大程度上刺激购买量还有待观察。

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