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解决房地产库存的更多策略

发布时间:  来源:河洛网

自2016年以来,辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古等地纷纷提出加快房地产盘点或发布文件,促进房地产企业健康发展。业内人士指出,将会出台越来越多的房地产清仓政策。预计将来会有越来越多的地区出台不同强度的政策。总的来说,预计房地产市场将在第一季度欢迎密集的政策放松。由于不同城市之间库存差异较大,如何为住宅企业选择城市布局值得深入研究。

解决房地产库存的更多策略

将库存分解为“高频词”

辽宁省提出,2016年全省住房和城市建设工作将重点解决房地产库存,进一步实施保障性住房工程和棚户区改造。

重庆市发布了《关于进一步落实企业相关政策促进经济平稳发展的意见》,提出了促进房地产企业健康发展的若干具体措施。包括房地产开发相关的减税、免税、贷款支持等。

福建建议制定有针对性的政策,积极消化存量,抓好保障性安居工程建设,推进住房制度改革,满足新市民的住房需求,完善住房制度,促进房地产业健康发展。鼓励市县根据实际情况制定政策。

在湖南省住房和城乡建设会议上,与会者指出,湖南房地产开发面临很大压力。在一些地方,去库存周期达到2至3年,必须采取有力措施。湖南建议大力发展租赁市场,支持农民工进城定居,充分发挥住房公积金政策的作用。

海南建议在2016年通过深化户籍制度改革、推进棚户区改造和实施公租房货币化来引导消费者需求和增加商品房存量。同时,加快房地产结构调整和转型,逐步降低商品住宅开发比重,提高商品房地产比重,促进房地产向多元化产品转变。

此外,四川已提议支持农村居民在城市买房,并从迎接新居民开始推进住房制度改革。大力推进帐篷等搬迁货币化安置改革,实施公共租赁住房保障货币化。促进住房消费,发展和培育租赁市场,为房地产业的发展创造良好的市场环境。

这项政策预计将保持宽松

中原地产首席分析师张大伟指出:“许多地方将会大力出台去库存化政策,预计未来会有更多地方出台不同的政策。总体而言,预计第一季度房地产市场将迎来一轮密集的宽松政策。目前,经济发展缺乏动力,房地产仍然是重要的引擎。由于各地房地产市场的严重分化,“城市本位”政策将成为未来房地产刺激政策的主流。

广发证券分析师乐家东表示:“自2016年1月以来,许多省市出台了新的房地产政策,以加快清仓进程,重点是保障性住房货币化。预计将进一步放宽产业政策空,包括供应方固定库存转移、补贴住房货币化、需求方信贷和对合理住房需求的财政支持、增加税收减免、降低购买急需住房的门槛以及移民工人的公民化。”

叶巍,我爱我家集团副总裁胡景晖说,从楼市政策的基调来看,清仓仍将是2016年楼市调控的一个重要方向。为缓解高库存压力,预计将通过降低住房贷款首付款、降低交易环节税收、进一步放宽公积金贷款政策等优惠措施,继续扩大有效需求,稳定房地产市场。

上海房地产研究院分析预测,2016年,央行、银监会等部委将继续支持第一次抵押贷款和第二次改善需求等自营职业的合理需求。例如,第一次按揭的首付比率会减至20%,第二次按揭的首付比率会减至30%。同时,随着公积金改革的推进,利用住房公积金购买地方政府债券、政策性金融债券、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用固定收益产品的政策也将逐步实施。此外,住房银行和抵押贷款证券化等金融和信贷政策将继续得到促进。

住宅企业布局应差异化

2015年,房地产市场开始回暖,供需两端政策频繁宽松,推动市场成交量和价格稳步回升。目前,尽管房地产市场的库存压力有所缓解,但仍处于相对较高的水平,不同城市之间的库存差异较大。其中,三线、四线城市库存消化时间最长,部分城市进入了市场的“高风险区域”。相关政策预计将在消除库存方面发挥作用,但一些地区库存高的情况在短期内难以改善。

张大伟指出:“就城市而言,一线城市受到基准住宅企业的青睐。尤其是降息后,一、二线城市房地产市场的资本水平将明显提高。三线和四线市场的库存绝对值太高。在这种情况下,2016年市场分化的趋势将会继续。”胡景晖还认为,这种两极分化趋势将继续下去。胡景晖指出:“在需求方的推动下,北京等一线城市的房地产市场未来仍然乐观,但豪华住宅的趋势导致了除整体去配置之外的结构性去配置。”

分析指出,目前大多数城市拥有大量商品房,市场存在一定风险。在住宅市场上,北京、上海、深圳、南京、杭州等几个城市短期和长期没有压力,市场前景良好。宁波、无锡、徐州、长春等城市的短期库存仍在合理范围内。然而,由于前期土地供应量较大,中长期内清仓压力较大,徐州、洛阳、大连等城市面临更大压力。此外,通过对市区销售和库存情况的分析,发现总体住宅市场良好的城市的表现因地区而异,有些地区的风险仍然很高。然而,整体市场表现不佳的城市也有一些值得探索的领域。

住宅企业在选择城市时应“扬长避短”,注重潜在的城市和地区,远离存量大、消化时间长的城市和地区。同时,结合自身产品特点和未来发展规划,谨慎进入土地频繁、房价高的热点城市。在库存退库方面,首先要根据自身发展调整价格,加快库存退库进程。其次,以消费者需求为导向,深入挖掘消费者需求,合理调整产品结构,创造适合当地居民需求的产品;同时,我们将着力提高产品和服务质量,进一步改善生活体验,丰富社区服务产业链,探索新型社区建设。

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