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两极分化的库存压力难以减缓房地产市场

发布时间:  来源:河洛网

2016年是全面建设小康社会决定性阶段的第一年,也是推进结构改革的关键一年。停产、去库存、去杠杆化、降低成本和短板维修是许多行业的首要任务。本期将推出三页,从库存、产能严重过剩的房地产、电解铝和钢铁三个行业入手,探索企业解决困难的途径。

两极分化的库存压力难以减缓房地产市场

今年2月,春风在全国范围内加大了对房地产市场的调控力度。

春节前,中央政府发布文件,降低首付款比例,提高月中公积金存款利率,降低房地产交易契税和营业税。2016年初,房地产市场的各种清仓政策就像2月份的春风,希望能为“高库存”的房地产市场升温。

2月2日,中国央行和银监会发布文件称,在非限制城市,首付可降至20%,第二套房首付可从40%降至30%。

2月6日,国务院发布了一系列关于推进新型城镇化建设的意见,建议超大型和超大型城市以外的城市不要采取购房、缴纳投资税、建立积分制等方式设置居住限制。

2月17日,中央银行会同住房和建设部、财政部发布文件,将住房公积金账户存款利率上调至一年期定期存款利率,以增强住房公积金账户的购买力,旨在鼓励工人阶级缴纳公积金,从而刺激房地产市场交易。

2月19日,财政部发布文件,调整商品房交易契税和营业税优惠政策。从2月22日开始,对于90平方米以下的个人购买家庭唯一住房将征收1%的契税。90平方米以上的,第一套征收1.5%,第二套征收。购买住房2年以上并向国外出售的个人免征营业税。但是,北方、上海、广州和深圳是分开处理的,只有第一套房的契税政策适用。

“这一次,中央政府的‘救市’是好的,可以说是在大力推进。逐步推广的政策无疑将有助于降低购买成本,增加住房需求。”著名金融评论员余丰慧在接受记者采访时指出,几大政策都是“需求侧”刺激,这是十多年来房地产调控政策的老思维。政府应该出台更多的监管政策来引导房屋和土地销售者的“供应方”市场。

2月2日,由国土资源部、央行和银监会牵头的财政部发布文件,严厉规范土地储备和资金管理。文件要求各地区清理和减少现有土地储备机构,进一步规范土地储备行为。各城市投资公司等其他机构不得从事新的土地储备工作。从2016年1月1日起,各地区不得向银行金融机构借入土地储备贷款等事宜。

“可以看出,这种中央一级的房地产市场监管将刺激需求,调节供给,而房地产市场监管仍有政策空”余丰慧说。

因为史策各城市的“盘点”各有惊人之举

事实上,除了中央部委救市的接力政策外,房地产的“库存湮没”始于去年,各地政府也出台了刺激房地产市场因地制宜消化库存的政策。据媒体统计,截至目前,全国已有130多个城市出台了新的清仓政策。

就河南而言,到目前为止,18个省级城市都出台了刺激政策,鼓励居民买房。刺激措施的范围从直接补贴到提高公积金贷款上限,再到重新安置货币化和增加减税。18种武术都有自己独特的动作。

记者梳理发现,各地出台的清仓政策主要有4种:

首先,降低税费。河南许多政府出台了减税政策、契税补贴和其他方式来减轻购房者的负担。例如,《洛阳市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》,罗征[[2014]72号,对首次购买面积小于90平方米(含90平方米)普通住房的家庭,契税税率为1%;面积在90~144平方米(不含90平方米)的,按2%的税率征收契税;个人转让购买5年以上(含5年)普通商品房的,免征营业税;免征营业税的时间以个人购房时间为准,即房屋买卖合同签订的时间。同样,南阳、平顶山等地政府规定,购买普通住房2年以上(含2年,下同)的个人免征营业税。个人销售购买2年以上的非普通住房,应按销售收入与购买价格的差额缴纳营业税。

其次,河南出台了契税补贴、减免税费、贷款贴息、物业费补贴等多项政策,鼓励农民在城市购房,使其成为一个长期稳定的住房消费群体。例如,驻马店市政府于去年12月1日发布了《关于促进中心城区住房消费的实施意见》,对购买城市新建商品房的农民给予优先考虑,最高补贴为15000元。另一方面,濮阳市规定,符合条件的黄河滩区农民每人购房补贴为28,400元。

第三,回购商品房作为经济适用房。河南许多城市利用棚户区,通过货币安置和回购商品房等政府政策来解决房地产库存问题。例如,2015年6月,平顶山市政府发布了《平顶山市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》,其中《[2015年第36号》,允许购买商品房作为棚户区进行安置,单位面积为144平方米。作为公共租赁住房,单套面积可以放宽到90平方米,以加快消化商品房存量。

第四,利用公积金杠杆成为各地城市存量的重要工具。河南各城市都充分发挥了住房公积金的支持作用。规定建筑面积为90平方米的商品房最低首付款比例为20%,最高信用额度不低于总房价的80%。还款年龄可延长至法定退休年龄后5年。其中,使用公积金贷款购房的居民以夫妻双方缴纳的住房公积金为例。各省辖市最高贷款限额调整后,郑州市最高贷款限额为60万元,济源、漯河、信阳、洛阳最低为40万元。其他省级城市的最高贷款限额一般为50万元。

余丰慧说,当前经济增长疲软,房地产仍然是国民经济的重要支柱。预计后续房地产政策仍将集中出台,城市政策的实施将是各地区政策的一大特色,特别是两会后各地区消化存量的政策可能会得到加强。

两极分化的房地产库存高压力难缓

据统计,继续享受政策面暖风的房地产股周一大幅走强。截至当日收盘,房地产板块指数上涨2.72%,而中国五邑、世通、华远房地产等股票上涨,137只股票中只有3只略有上涨。在红盘的好形势下,建材股也很强劲。四川马爽和德利股份有限公司,南山控股、三峡新材料、冀东水泥、万年青年和宋庆建华名列前茅。

最近,不仅房地产股票受到了该政策的影响,一线城市的房地产市场也出现了上涨。像“北京房价上涨300万英镑”和“上海房价上涨100万英镑”这样的新闻故事已经引起了朋友圈的轰动。春节前后,北京和上海的房地产市场又出现了“热潮”。

“需求侧房地产市场刺激将导致房地产市场两极化。对于一线城市和热门城市来说,只需要一大批,购房者的恐慌心理会加剧这些城市的恐慌性购房和牛市。在库存严重的三线和四线城市,买家预计会有更优惠的购买价格和更低的价格,只要他们持有硬币,房地产市场就会变得不温不火。”余丰慧说。

以河南为例。近日,郑州市商品房价格于2016年1月公布。数据显示,2016年1月,郑州市区普通商品房平均交易价格为9359元/平方米,其中郑东新区平均交易价格最高,达到15483元/平方米,西部高新区平均交易价格最低,达到8305元/平方米。从增幅来看,经济开发区增幅最高,比2015年郑州市普通商品房平均价格上涨11.7%。

在一些地级市,特别是在一些县城,有大量的房地产等待消化,这些地方的房地产平均价格预计会下降余丰慧说,“有些地方甚至出台了购房补贴政策,这并不能强烈刺激购房者的购房欲望,河南的房地产市场也是全国房地产市场的缩影。"

是什么导致了这种现象?许多业内人士告诉记者,对于一线城市和热门城市来说,教育和医疗更好,行业更成熟,就业机会更多,人口不断流入,大量的人只是需要生存。看到最近的房地产市场刺激政策,一些人只需要买房子,甚至花两三代人的积蓄买房子,他们也加入了银行杠杆,所以房价自然会上涨。对于库存高的三线和四线城市来说,房地产销售仍然是一个难题。最新数据显示,2015年底,商品房销售面积为7.1853亿平方米,比2014年底的6269万平方米增加9484万平方米。在人口红利下降和经济逐步稳定的情况下,人口对财产损失的需求不足,这些地方的房地产市场将暴露出高风险。

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