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房地产市场的调控不是抑制,而是严格控制和说服的结合。

发布时间:  来源:河洛网

2016年12月14日至16日,中央经济工作会议在北京召开,成为稳定和风险防范的关键词。会议首次明确界定了“房屋是用来居住的,不是用来投机的”的立场。笔者认为,房地产市场的结构性调控必将加大。

房地产市场的调控不是抑制,而是严格控制和说服的结合。

作者对2017年的房地产业既不乐观也不悲观。可以预期的是,房地产决策层的政策不是全面的打压,而是严格控制和说服的结合:一线城市应该严格控制,扩大土地供应,确保房价稳定适度。二线城市不效仿,最好稳定房价。三线和四线城市仍然以“去库存化”为目标,而不是控制房价,努力实现快速发展。

市场不太可能大幅下跌。

由于中国房地产市场的“爆炸性”增长,“吸收资金”的能力太强,房地产市场的流动性非常复杂。投资购买让这个市场充满了“泡沫”。因此,不仅稳定增长的中长期目标无法实现,而且泡沫集中破裂的风险也有可能出现。

从更长的周期来看,中国经济的大周期(增长)既与人口基数有关,也与人类需求的增长有关。中央经济工作会议提出“房屋是为了生活,不是为了投机”,这不仅意味着调控和升级,还意味着加快“清仓”和刺激消费。它不能简单地理解为“全面收缩”。目前,我们不仅要警惕产业资本通过房地产向金融资本转移的“趋势”,这将导致与实体经济的全面分离,还要注意房地产对消费的刺激作用。

从振兴经济的总体思路来看,没有哪个国家可以没有房地产。消费通过房地产与实体经济联系在一起。房地产的发展不是“从现实走向空虚”。问题是中国的房地产业已经处于“金融化”的边缘,尤其是在一线城市。如果监管稍微宽松一点,炒作就会蔓延开来。这不是因为房地产市场太有吸引力,而是因为普通人缺乏防止通胀的投资市场。

自今年第四季度以来,政府对房地产行业的监管确实显示出收紧的迹象,但其目的不是全面打压房地产行业,而是提前预警风险。从更长的时期来看,社会资本应该在实体经济和金融市场之间“和谐”分配,而房地产市场只是在实体经济和金融市场之间。没有房地产,中国经济就无法驱动,但它不能主要依赖房地产。对于目前房地产市场的泡沫,一方面是为了挤压一线城市的泡沫以防范风险;另一方面,有必要加快三线、四线城市的房地产盘点,这也是一项风险防范措施。

2017年中国经济稳定增长的关键是防范风险。中央经济工作会议前后,政策制定者对中国经济运行风险的暗示再次升温,其中几个主要问题已经明确:房地产市场应该得到控制和引导,以防止结构性“泡沫”风险。一线城市(包括一些二线城市)的房地产市场预计将降温。预计明年,除了限制贷款和购买,还将增加房产税等中长期监管措施。鉴于二三线城市的房地产泡沫,我们应该加大销售力度,不要出台政策全面打压房地产业。

许多人现在都在问,2017年宏观经济趋势是否会重现。换句话说,明年房地产在国内生产总值中的比重将下降。什么将填补国内生产总值增长的“缺口”?

作者认为没有必要对此过于担心。为了明年实现结构改革,必须牺牲一点国内生产总值。预计2017年国内生产总值将在6.5%左右,略低于今年,考虑到房地产行业的适度收缩,这是可以承受的。有减法和加法。对2017年大规模基本建设的预期非常强烈。大多数三线和四线城市的生活环境,特别是就业环境的改善是可以预测的。因此,三、四线城市房地产市场的“去库存化”将加快,大多数地区的房地产市场将能够保持“稳步发展”。

中央经济工作会议提出,特大城市应加快部分城市功能的重组,将部分“产能”转移到三线、四线城市,以促进周边地区中小城市的发展。可以预计,三线和四线城市的房地产市场将比2016年略有好转。从大周期来看,未来新生儿数量将会减少,但老年人的寿命将普遍延长。只要有中长期政策支持,不仅三线、四线城市的房地产市场会加快清仓速度,而且房地产行业的热点也会转移,使得整体形势不太可能出现悬崖般的下跌,也不太可能出现大幅下跌。

稍微冷一点的政策不是全面镇压。

房地产业介于实体经济和虚拟经济之间,介于生产和消费之间。针对它的政策不仅是国家产业政策偏向实体经济或虚拟经济的风向标,也是强调消费或供给的风向标。从中期和长期来看,我们必须努力实现实体经济和虚拟经济的共同繁荣。我们必须同时关注供给和消费。房地产市场不是虚拟经济,过度炒作是“从现实走向虚构”。另一方面,社会资本不能集中在实体经济中。当然,它不应该涌入金融市场。“学位”的保证需要“一左一右”。

最近,决策者们对金融业的“风险点”进行了严厉的整改,其目的与对一线城市房地产市场的整改相同,即防止金融资本侵蚀工业资本,防止宏观经济因金融资本投机泡沫而“从真实走向想象”。然而,这项政策不应有偏见。要防范风险,纠正金融资本的猖獗混乱,促使金融资本成为实体经济的后盾,更加积极地支持实体经济。同时,我们还应该防止金融市场过于寒冷,防止消费和生产之间的房地产行业过于寒冷。

政策非常重要,但它对总趋势的影响是暂时的,正如经济数据不会导致经济周期的变化,只会引发经济转折点。中国经济的大周期仍然健康向上。短期复苏的转折点也出现在2016年第三季度末和第四季度。这项政策有点“冷”,属于“冷静”而不是压制。决策者已经考虑到,在适度降温后,房地产将有新的增长点来弥补“缺口”。由于供应结构改革的有效性,商品市场开始复苏。不仅中国明年的资本支出会增加,而且世界上许多国家的资本支出也会增加。由于中国的基本建设队伍,包括设备,是世界领先的,国内和国际需求都在增长,中国经济将因此获得新的增长势头。

不要太担心决策者对房地产市场的监管。其出发点不仅是为了防范系统性风险,也是为了担心宏观经济会因“去现实化、去现实化”而再次误入歧途。更有必要防止国际市场的变化。当存在许多风险点时,有必要防止金融市场中的资本过于“反复无常”。这应该是一种超前的甚至超前的监管,表明管理层领先于市场,也领先于预期。

2017年的预期是什么?

应加强供应方结构改革,稳定宏观经济增长率,稳定国际市场,稳定整个房地产市场。

总体而言,笔者对2017年房地产行业的看法并不乐观或悲观。可以预期的是,房地产决策层的政策不是全面的打压,而是严格控制和说服的结合:一线城市应该严格控制,扩大土地供应,确保房价稳定适度。二线城市不效仿,最好稳定房价。三线和四线城市仍然以“去库存化”为目标,而不是控制房价,努力实现快速发展。

(作者是独立经济学家)

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