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2017年哪些城市的房价会下跌?这三个城市无法隐藏

发布时间:  来源:河洛网

隆冬时节,中国的房价似乎也弥漫着阴霾。

2017年哪些城市的房价会下跌?这三个城市无法隐藏

2016年,面对不断上涨的房地产市场,许多预测房价将大幅下跌的经济专家纷纷成为“炮灰”和“烈士”,不仅误导了大量消费者,也给了自己一记响亮的耳光。迄今为止,市场对房价大幅下跌的预测已经消失。

然而,房价的疯狂上涨导致了10月份对房地产市场的严格监管。11月,房地产市场的监管扩大并再次增加,房价被称为“止损”。在政策的影响下,全国主要房地产市场的成交量持续下降,房地产市场响起了“咔嚓”一声。因此,“2017年房价会大幅下跌”似乎尤其令人担忧。

事实上,在荣360按揭贷款经理(微信账号:房代123)看来,房价是否会下跌似乎有些迟钝。我们这样说的原因是,目前只有少数城市房价上涨,而更多城市的房价仍保持相对稳定的发展,但那些飙升的城市太引人注目了,我们不能忽视其他城市。

例如,根据国家统计局和研究所对全国70个主要城市本轮累计房价上涨的统计,只有21个城市房价涨幅超过10%,仅占30%,而房价涨幅超过20%的城市进一步下降到14个,占20%。因此,房地产业主认为,对于“房价会在2017年大幅下跌”的问题,正确答案应该是“哪些城市房价会在2017年下跌”?

表1中国70个主要城市价格累计涨幅一览表

房价下跌的几个基本因素

10月份房地产市场政策大调整后,房地产市场进入调整期,这已成为不争的事实。然而,这也是一个不争的事实,即永远不会有一些人所预期的“崩溃”。毕竟,房地产市场政策的调整不会改变房地产市场的长期发展趋势。然而,从目前的情况来看,一些城市房价下跌是不可避免的。如果房地产市场经历了重大调整,导致房价大幅下跌,必须有n个前提条件。

人口减少

目前,许多大城市,特别是一线城市的房价正在经历疯狂的增长,这被认为是住房供求不平衡的结果。快速的城市化和人口聚集带来了住房需求的增加和供应的压力,这也被认为是住房价格上涨的原因。

与此同时,如果大量人口流入一个城市,土地和住房的供应也会显得非常紧张,因此人口众多的城市的房价普遍偏高。例如,深圳有更多的山区,城市中可用的土地甚至更少。大都市地区的大量人口更多是由于人口密度高。近年来,由于土地短缺和住房短缺,房价上涨了。

综上所述,如果一个城市人口的大量涌入会导致房价上涨,那么当人口大量外流时,房价必然会下跌

根据第六次全国人口普查和北京大学人口研究所的数据,在全国31个省级行政区域中,有14个地区人口净流入,17个地区人口净流出较大,10个省人口损失超过200万。安徽省人口损失最大。

表2全国人口流动统计

(资料来源:北京大学人口研究所,第六次全国人口普查)

据统计,安徽省有962.3万人在外省生活或工作,占全国省际流动人口的11.2%,而只有71.7万人从外省来到安徽,净损失890万人,居全国首位。四川、湖南、江西、湖北等紧随其后的省份都是人口众多的省份。同时,人口流入严重不足,使其成为中国人口流失最严重的省份。因此,2017年房价下跌的城市很可能出现在这些省份。

需求减少

下图显示了停用周期(存款与存款之比)

表3中国35个主要城市新建商品房存量比趋势

我们应该注意的是,随着清仓进程的加快,一线和二线城市清仓周期都达到了两年来的最低水平,一线和二线城市清仓周期也达到了八个月来的最低水平。然而,一线和二线城市不同于三线城市。由于房价下跌,三线城市的清仓周期迅速下降,而一线和二线城市则通过飙升的房价推动清仓。

例如,8月份,当房地产市场繁荣时,荣毅仁360抵押贷款持有人发现,当时“四小龙”中的南京和合肥股市的拆股周期不到两个月。

注:8月份,南京市可售公寓/面积为23766/28284万平方米,7月份,南京市可售公寓/面积为11882/13307万平方米。也就是说,按照目前的销售速度,南京的住宅库存将在两个月后消化掉。

8月份,合肥市可供出售的公寓数量/面积为15122/171.8万平方米,7月25日至8月21日,合肥市共出售7523套公寓,存量可在两个月内完全消化。

一般认为,12个月左右的库存周期相对正常,而两个月的清仓周期无疑极其危险,凸显了房地产市场的强劲需求。

经过调整和控制,这些城市的库存销售也出现了新的变化。例如,根据南京网上房地产的最新数据,12月南京可供出售的公寓/面积为24,765/2,923,100平方米,比8月略有上升,但销售量下降了近50%。去年11月,南京的公寓销售/面积为58,69/677,400平方米,仅为旺季销售数据的一半。库存移除周期也升至4个月,但仍处于更危险的水平。

另一方面,合肥显示了更夸张的数字。11月份,合肥仅售出1240套住宅,远低于7月份的数字。

因此,为了降低风险,政府一定会加强对楼市的监管,运用行政手段将一、二级城市的清仓周期调整到合理的范围。因此,当一线和二线城市处于旺盛的去库存时期时,由于需求巨大,房价自然会上涨。而当市场需求逐渐降温时,一方面,库存周期可以回归理性,另一方面,房价也会随着需求的下降而下降。

房价收入比不一致

让我们先看一组数据:

根据2013年的数据,中国的三大城市群,长江三角洲、珠江三角洲和京津冀,占全国土地面积的3.7%,全国人口的18.2%,国内生产总值的36.6%。看起来很可怕。根据中学课本和社会向我们传达的观点,这些一线城市太大,会产生各种城市疾病,影响经济的健康发展,如房价。

根据该研究所根据房价收入比偏离程度的排名,房价收入比偏离程度较高的城市大多位于三大城市群。

表4抵押收入比率的偏离程度

注:房价收入比偏差越大,房价收入比越不合理,住房泡沫越大。相反,如果它是负的,那就意味着不仅房价没有泡沫,而且价格也不景气。

数据显示,南宁市的泡沫水平为16%,排名第23位,因此之前22个城市的房价可以被定义为暂时泡沫,可以分为三种情况:

1.深圳泡沫超过118%,泡沫明显;

2.上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津和三亚的泡沫都超过40%,都是小泡沫。

3.东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡和太原的泡沫值在35%至17%之间。除了数据发生变化的宁波和石家庄,其他10个城市都是微泡沫。

然而,房代(微信账号:房代123)需要解释的是,并非所有房价收入比偏差较大的城市都会出现房价下跌。如前所述,虽然中国三大城市群的土地面积小于全国,但其人口占全国总人口的近20%,国内生产总值占全国总人口的近40%。由于各种因素的叠加,位于该地区的城市不太可能看到房价下跌。然而,那些不在三大城市群之列但正在经历房价急剧上涨的城市很可能在2017年面临房价下跌的危险。

抵押贷款利率偏高。

在2015年连续五次降息后,抵押贷款利率在2016年保持在相对较低的水平。从购房者的角度来看,降息降低了购房成本,加快了购房步伐。此外,由于城市政策的影响,许多城市的银行增加了抵押贷款优惠政策,以争夺抵押贷款业务。可以说,持续的低抵押贷款利率从侧面刺激了房地产市场的需求,成为房价飙升的助推器。

同时,与高利率城市相比,抵押贷款利率较高的城市房价上涨更为明显。例如,对于100万元的抵押贷款,如果还本付息等于20年,85%的利率将分别比90%的利率和基准利率节省约3万元和10万元。毕竟,从购房者的购房预期来看,按揭利息是可以节省的,贷款利率越低,购房热情越高,房价上涨越明显。相反,如果按揭利率一直保持在高水平,房地产市场将难以刺激,房地产价格不仅难以上涨,甚至会下跌。

如果我们根据抵押贷款利率的优惠程度将城市分为三个等级,它们大致可以分为三个等级:

抵押贷款利率更优惠:基准利率低于10%(执行利率为4.41%);

抵押贷款利率普遍有利:基准利率为基准利率的10%-9.5%(执行利率为4.41%-4.66%);

抵押贷款利率折扣极小:基准利率超过10%的折扣(执行利率为4.66%)。

根据荣360按揭贷款汇总的中国35个主要城市2016年首笔按揭贷款平均利率数据,有12个城市按揭利率折扣较大,12个城市按揭利率折扣一般,11个城市按揭利率折扣最低。

表5 2016年35个主要城市首次住房贷款平均利率

(资料来源:荣360抵押)

必须指出的是,到年底,越来越多的城市正在逐步收紧住房贷款,而那些优惠抵押贷款利率很少的城市很可能面临收紧住房贷款后第一批住房贷款利率将继续上升的局面。据推测,这些城市房价下跌的可能性将进一步增加。

政策效应

最后但同样重要的是,政策对房价的影响。

最近,住房和建设部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控会议。会议明确指出,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市。,必须将房价稳定在当前水平,也就是说,与十月份相比,房价不能逐月上涨,只能下跌!

说到房价下跌的所有必要因素,哪些城市最有可能降低房价?我相信许多人会首先想到那些受政策控制的城市。

根据荣成360的统计,目前有23个城市受到房地产市场政策的监管。如果将房价下跌的这些因素逐一映射到这些城市,结果如下:

从表中可以看出,合肥已经满足了房价下跌所需的所有因素,而武汉和南昌已经满足了五个因素中的至少四个,未来房价下跌也将成为一个高概率事件。

最值得我们关注的城市是合肥。结合合肥房地产市场的最新销售数据,可以看出,在限购政策恢复后,合肥房地产市场的销售量几乎呈现悬崖般的下降。自2016年以来,11月份的销量甚至降至冰点。6月份的月销售量不到1/10。在各种不利因素的叠加下,合肥房价的下跌似乎已经成为不争的事实。

表6合肥市近12个月住房周转率

除了上述三个城市,还有其他城市房价可能下跌吗?

从表1可以看出,从上表可以看出,深圳在本轮房价上涨中处于领先地位,涨幅最大,涨幅接近87%,居全国首位。然而,在这70个城市中,迄今已有10个城市下跌,这与房价上涨无关。主要在东北、西北等边境地区,换句话说,2017年,我国边境地区的一些城市已经难以防止房价下跌。

唐山是个例外,很多人也很困惑,唐山有着深厚的通信产业传统,不缺乏人口,为什么房价一直低迷?

例如,在过去五年中,东莞的净人口流入在全国排名第五,佛山的净人口流入在全国排名第九。然而,这两个城市的房价远低于该地区两个中心城市广州和深圳的房价。造成这一差距的因素在于不同的产业结构。

表7 2009-2014年一线和二线城市人口流入情况(单位:10,000)

一般来说,服务业较强的城市往往是由于传统工业等逐渐向外迁移,整个城市的发展实力正在提高。服务业发展的背后往往是商业地产和商业圈繁荣的一面。这些房产对房价有很大的推动作用。

东莞和佛山等劳动密集型制造业城市有大量移民,但他们的流动性相对较强,因此尚未转化为有效购买力。相比之下,以服务业为主的城市拥有更多高端人才、更高的收入和更好的稳定性。他们也有更好的机会、能力和愿望留下来定居。一般来说,第二产业和第三产业拥有不同的财富集中度。

产业结构的背后是城市的行政级别、在该地区的地位以及教育和医疗保健等公共资源的分配。因此,产业结构与城市的行政水平密切相关。行政级别高的城市将带来更好的资源,并在产业引进和城市规划方面具有更多优势。

因此,决定城市房价未来走势的因素包括:第三产业发展水平和公共配套服务。行政级别高的城市拥有更多的公共资源,容易吸收周围城市的资源。因此,尽管石家庄的国内生产总值低于唐山,石家庄的房价却更高。

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