返回栏目
首页市场动态 • 正文

阻断资金洪流:房地产市场的21天监管&现状:生死速度。

发布时间:  来源:河洛网

3月17日至4月5日的21天里,35个以上的城市出台了控制措施,范围广、强度大、密度高,传达出一种“生死速度”的紧迫感。顾云昌说,当“水库”的作用减弱时,我们应该密切关注房地产市场的资本流动。

阻断资金洪流:房地产市场的21天监管&现状:生死速度。

后管制时代房地产市场的新趋势

3月17日至4月5日的21天里,35个以上的城市出台了控制措施,范围广、强度大、密度高,传达出一种“生死速度”的紧迫感。监管之后,许多新需要的资金被冻结,二手市场开始表现出观望的情绪。然而,投资者的资本流动并没有停止。他们“将控制权从一个城市转移到另一个城市”,并继续与政府进行“游击战”。然而,对于监管严格的一二线城市来说,租赁市场的大规模崛起正成为一种新趋势。4月6日,住房和建设部及国土资源部发布通知称,“增加出租房屋的有效供应量。新的租赁住房将纳入住房发展计划,租赁住房土地的有效供应将以各种方式增加。”这一政策的倾向正在推动资本流入租赁市场,许多房地产品牌正在尝试这一领域。

在热点一线和二线城市加强监管后,资本市场发生了两大变化。一是资本从核心地区(北京、长江三角洲和珠江三角洲周围)流向周边地区。其次,它从东部流向中西部地区。

自2017年以来,各地区加大了对房地产市场的监管力度。正是北京的“317新政”真正将这一轮监管推向了高潮。其“高达80%的第二套住房首付”和“住房贷款确认”措施起到了明显的示范作用。据不完全统计,在3月17日至4月5日的21天里,35个以上的城市出台了控制措施,范围广、强度大、密度高,传达出“生死速度”的紧迫感。

这些控制政策主要集中在需求方,包括采购限制、贷款限制、价格限制甚至销售限制等行政措施。这些政策主要针对投资者。

尽管一片哗然,但这个问题仍未得到回答:自2013-2014年以来,中国房地产市场已经进入了总供给超过需求的阶段。在这种情况下,为什么市场仍然增长如此之快,以至于迫使政策增长到了极点?同样,经过多年的压制,为什么投资者在市场上仍然猖獗?

这些问题是在房地产领域表达的,但答案不在房地产领域。

不速之客

如果“熊安三县”限购是优惠政策下的一个案例,那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水等城市的调控力度将会出乎意料地加大。

热点周围三线和四线城市数量的增加被认为是这一轮监管的一个重要特征。它不仅与一、二线城市同步,而且有非常密集的步速点:3月19日,保定;3月20日,句容;3月21日,东莞、嘉兴和廊坊;3月22日,沧州;3月24日,佛山,镇江;3月25日,莆田;3月26日,中山;3月28日,常州和丽水;3月29日,东莞、南通和湛江;3月30日,闽侯...

与此同时,中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水和东北的长春也加入了这一轮调控。

这种调控趋势与房地产市场的资本流动方向非常一致。根据上海一家研究所的意见,在热门的一线和二线城市加强调控后,房地产市场基金发生了两大变化。一是资本从核心地区(主要是北京、长三角和珠三角)向周边地区的流动。其次,它从东部流向中西部地区。

自然,这些流动资金中有合理的组成部分,如即期需求,但从市场表现来看,投资者的比例不容忽视。

作为一名“高级”房地产投机商,老实人(化名)在北京周边的燕郊和固安拥有房地产。几年前在燕郊买房时,燕郊所属的三河市已经对购房进行了限制,但老舍只花了1万元就获得了当地购房资格。

中部城市长沙也受到投资者的影响。去年第四季度,一群有着上海、江苏和浙江口音的人来到长沙的主要销售办事处,经常全额出售他们的项目。这引发了当地房地产市场的震惊,有些人甚至认为“温州房地产集团”正在卷土重来。

"很少看到这么多外来者同时到来。"一家大型住宅公司长沙的负责人告诉《21世纪经济先驱报》,长沙是一个住房供应量相对较大的城市。大部分买家来自湖南省周边县市等地区,大陆人大规模购买的情况很少。

这些“不速之客”不受欢迎,但他们在推动房价方面的作用不可低估。"仅在一周内,整个地区的平均价格就可以提高2000元到3000元。"上述开发商表示,由于投资者经常在该地区购买好的公寓,他们也将传达一种恐慌感,并导致更多人买房。

上海某研究所副所长杨红旭称这是资产价格上涨的“正反馈”效应,类似于股市的涨跌。然而,这种情绪往往会加剧市场波动,导致交易量急剧上升或下降。

金钱跷跷板

房地产市场的实际资本规模很难计算,但央行的数据可以作为参考。上述机构数据显示,今年1月至2月新增人民币贷款中,家庭中长期贷款超过1万亿元,这也受到春节因素的影响。

关于房地产市场的资金来源,意见不一,股票市场和实体经济被认为是两个主要来源。

杨红旭告诉《21世纪经济先驱报》,房地产市场和股票市场符合宏观经济趋势,房地产市场的变化略落后于股票市场。这表明资本将首先进入股票市场,然后流向房地产市场,促进两个市场的共同繁荣。

然而,2015年后,这种滞后更加明显,并呈现出“跷跷板效应”。也就是说,当股市下跌时,资本会不断流出,涌入房地产市场。

a股最近一次周期性高点出现在2015年6月。6月12日,上证综指触及5178.19点的高点。从那以后,它开始直线下降。在接下来的七个月的交易中,上海证券交易所的指数经历了近50%的累计最大跌幅。

同样在2015年,房地产市场政策继续放松,央行连续五次降息。“330新政”和“930新政”增加了买房的杠杆。年底,一线城市的房地产市场升温,次年蔓延到东部的强市、二线城市和中西部地区的城市。

业内一致认为,在本轮楼市中,股市基金起到了重要的推动作用。今年以来,房地产市场监管不断升级,但由于股市灾难对市场心理的影响,资本回报的迹象并不明显。

资本流入实体经济同样明显。据《21世纪经济先驱报》了解,自去年以来,浙江、福建等省的许多传统制造企业都直接参与了房地产开发。它还以私人筹资的形式间接进入房地产,如招标会议和私人股份。但是真正的比例很难计算。

国家房地产商会主席顾云昌表示,M2在过去几年保持了高增长率。自2015年以来,由于缺乏私人投资渠道,房地产市场在受到股市崩盘和实体经济疲软冲击的情况下,再次成为资金的“蓄水池”,这体现在以房价为主导的资产价格上涨上。

值得注意的是,自去年年底以来,房价的上涨正从一级和二级城市蔓延到三级和四级城市。据《21世纪经济先驱报》了解,位于山东省西南部的菏泽市,核心区最高房价已超过8000元/平方米,几乎是去年同期的两倍。

统计局的统计数据还显示,从去年9月开始,70个大中城市的房价导致军队从东部二线城市向中西部城市转移。今年2月,三亚、Xi安和重庆成为新建商品房价格环比涨幅最大的城市。

杨红旭称这种情况为“通货膨胀”。然而,一些业内人士认为,这既有一级和二级城市房价上涨的示范效应,也有充足资金下资产价格上涨的压力。

资金会流向哪里?

对中国房地产市场而言,即使资产价格上涨,资本流动也显得“异常”。顾云昌告诉《21世纪经济先驱报》,城市化进程通常分为两个阶段,一是人口从农村进入城市,二是人口从小城市进入大城市。

前者对应于房地产行业的“黄金时代”,主要体现在总体供应短缺、房价快速上涨和市场趋势相对同步。后者对应于“白银时代”(Silver Age),主要特征是市场冷热不均,分化明显。

顾云昌认为,自2014年以来,中国房地产市场已经从总体供应不足过渡到供应过剩,市场已经正式进入“白银时代”。然而,现阶段,区域(主要是热点城市和城市圈)供给不足并未缓解,热点城市房价上涨的压力继续存在,并在资产短缺的背景下被放大和蔓延。

这也是最近出台的房地产调控政策不断强化的深层原因。

经过21天的强化调控,大部分一线和二线城市的政策已达到空之前的严厉程度。周围的三线和四线城市也承受着巨大的压力。杨红旭认为,这些政策的效果将很快实现。今年第二季度,一线城市和强市、二线城市的房地产市场将进入盘整期,下半年市场将降温。相比之下,一些三线和四线市场将会有机会。

然而,由于明显的供过于求,三、四线城市能否吸收巨额房地产资金仍不得而知。

4月6日,住房和建设部、国土资源部联合发布文件,要求各地根据商品房存量消化周期适时调整住宅用地供应规模、结构和时机。商品房库存消化周期在12-6个月,增加土地供应;对于6个月以下的人来说,不仅要大幅度增加土地供应,而且要加快土地供应的步伐。这一举措被认为是缓解热点城市供应压力和恢复“水库”作用的重要措施。

然而,顾云昌认为,相关的配套改革同样重要。“如何将资金引入实体经济并促进经济增长需要金融改革;如何减少地方政府对土地财政的依赖需要土地制度改革。”他认为,推动这些配套改革将是从根本上解决房地产市场问题的一种手段。

显然,这些改革措施不可能在短时间内完成。因此,短期内,房地产市场的主题仍然是加大调控力度。顾云昌说,当“水库”的作用减弱时,我们应该密切关注房地产市场的资本流动。

    相关文章Related

    返回栏目>>

    河洛网首页

    Copyright © 2019 河洛网 版权所有 dahuimr@163.com