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专家:高房价推高黄金租赁期数万亿的市场前景

发布时间:  来源:河洛网

“高房价”推高租赁“黄金期”万亿级市场前景

专家:高房价推高黄金租赁期数万亿的市场前景

尽管房地产市场的调控政策不断加大,打击“房地产投机”的声音也很紧,但对许多年轻的城市工人来说,短期内买房仍然遥不可及。记者最近在上海、广州、深圳等一线城市和武汉、南京、苏州等二线城市进行的一项调查发现,在房价高企的时代,各地都在探索建立一个同时购买和租赁的住房制度,从而迎来了租赁市场的“黄金发展期”。

优惠政策、市场需求和住房租赁市场广阔前景

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确指出到2020年,基本形成供应主体多元化、业务服务规范化、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中,发展房屋租赁企业处于培育市场供给主体的首要地位。

据业内专家称,目前中国房屋租赁市场约90%的房屋是由个人租赁的,而在一些国家成熟的房地产市场,专业租赁企业提供了约30%的房屋。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为,大力发展专业化租赁住房企业,有利于充分发挥机构出租人在租赁市场的示范作用,提高租赁市场的透明度,克服原来强调销售重于租赁的制度设计的缺陷。

近日,在梳理广东、广西、贵州、宁夏等地相继出台的实施意见时,记者发现,大规模制度化运作已成为各地鼓励的主要方向。鼓励房地产开发企业改造和使用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务。同时,鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。

在各种有利因素的刺激下,品牌长期租赁公寓在住房租赁市场上应运而生。“与酒店和短期租赁不同,长期公寓主要出租6个月以上,并将提供更多免费共享空房间。”业内人士表示,从建立多层次住房体系的角度来看,住房租赁市场有很大发展空。

满足不同群体的需求,万亿级市场前景看好。

上述专家表示,中国有2亿多流动人口,围绕这些人口产生的住宿和生活消费是一个万亿级的住房租赁市场。

连锁机构的报告还显示,2016年、2020年和2025年,中国房地产租赁市场的租赁规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元和2.9万亿元,预计2030年将超过4万亿元。

记者从采访中了解到,品牌长期租赁公寓是目前市场上新兴的专业租赁企业。主要有两种商业模式:第一,房地产开发商拥有自己的房产并从事租赁业务,如万科的浦项万辉大厦专卖店。然而,这种模式的市场份额相对较小。二是租赁企业在对“握手楼”、旧厂房、住宅商品房等项目进行整体租赁改造后将面临市场。这个“主房东”角色是当前租赁市场的主要形式,如魔方(Rubik's Cube)、优+(You+)和家庭链接(Home Link)等。

深圳万科浦项的合伙人陈晓薇表示,浦项现在已经在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、重庆和沈阳等14个城市开设了42家门店。其中,在深圳,博宇已获得8800套长期租赁公寓,预计2017年将投入5000至8000套,基本覆盖深圳所有地区。未来三年,深圳博宇的总体规模将达到10万。

目前,魔方在全国15个大中城市,包括北京、上海、广州、深圳、南京、武汉和苏州,已经租赁了约3万套房屋。魔方(中国)生活服务集团董事长盖兰表示,未来中国的住房租赁市场将形成“高端带市场、中端带服务、低端带安全”的格局,呈现出多品牌进入细分市场的趋势。

从价格的角度来看,不同的地方有差异。面向企业集体公寓,按床位出租,每张床位月租金基本在500-1500元之间。白领公寓的标准是,在一线城市,如北上官格,每月3000-6000元,在二线城市,每月2000-4000元。

徐汇控股董事长林忠表示,徐汇於陵国际社区将覆盖服务公寓、白领公寓和青年公寓,以满足不同租户群体的需求。

据领英地产董事长左晖称,领英自由拥有30万间客房,入住率为99.96%,平均租赁期为485天。广州万科公园公寓项目入住率也在90%以上。

发展仍面临着亟待解决的难题,各地要加快颁布实施细则。

长期租赁公寓市场前景广阔,但业内认为仍面临一些瓶颈和困难。

陈晓薇说,目前可用的房屋大多是工业用地、商业用地或城市中的村庄。电费和水费相对昂贵。

自有物业租赁业务也面临困难。万科高级副总裁谭华杰(Tan Huajie)表示,过高的土地成本大大降低了租金回报率,使得资产持有者很难从租金中赚钱,这也是租赁市场多年没有发展的重要原因。

"机构租赁公司也面临高资本成本的挑战."中原地产首席分析师张大伟表示,在贝上官格等大中型城市,住宅物业租金回报率只能达到2个百分点左右。一些高端公寓的租金回报率为5%,而国内资本成本的年回报率为5%至8%。

“要发展租赁业务,我们还需要找到更廉价的资本来持有更多资产,并通过规模效应赚钱。”张大伟建议进一步完善租赁金融市场,疏通保险资金和债权等融资渠道,特别是一些低息资本工具。

广州万科长期租赁公寓负责人张程颢表示,目前,国家和各省、自治区、直辖市鼓励商品房转为租赁房,土地用途将调整为住宅用地。调整后的水、电、气价格将按照居民标准执行。这些规定将解决当前长期租赁公寓市场的诸多难题,我们期待各地加快颁布实施细则。

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