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深圳最强房地产市场开始下跌,房地产成为负资产

发布时间:  来源:河洛网

统计显示,从去年10月到今年3月,深圳新房成交量连续6个月下降,房价涨幅逐渐收窄。许多业内人士认为,深圳楼市的调整期预计将持续一整年。如果市场保持现状,就没有必要进行更严格的监管,但政策储备仍然存在。如果市场过热,仍有超重空的空间。

深圳最强房地产市场开始下跌,房地产成为负资产

3月份房地产市场监管的余震并没有停止。深圳是首个实行严格监管的一线城市,取得了显著成效。

2016年10月4日,深圳出台了历史上“最严格”的调控政策,升级了购房限制和贷款限制,增加了后续的政府价格限制,严格检查开发商和中介机构的售房行为。在过去的六个月里,深圳的房地产市场已经从热转缓。

指数研究所的统计数据显示,深圳新房成交量已连续6个月下降,直至今年3月降至803套。房价的上涨也逐渐收窄。

作为一个成功抑制房地产市场上涨趋势的一线城市,深圳的样本值得探索。深圳房地产市场目前的下跌是否持续?如果市场复苏,深圳会增加监管吗?

许多业内人士认为,深圳楼市的调整期预计将持续一整年。如果市场保持现状,就没有必要进行更严格的监管,但政策储备仍然存在。如果市场过热,仍有超重空的空间。

数量和价格一起下降

一度最热、最强劲的深圳房地产市场开始下跌。

《21世纪经济先驱报》的调查显示,深圳最近许多新开业商品的价格低于市场预期,甚至低于以前的价格。

最近,陈先生有些沮丧。两年前,他以每平方米约46000英镑的价格买下了龙岗布吉商务区华鑫一期大楼。我想卖掉它,赚点差价,但陈先生发现,这个项目第二阶段的新房价格只有4万英镑/平方米左右。

3月29日,平山区新开的奥园崔飞东湾项目平均价格约为29,000元/平方米。客服人员告诉记者,房价比去年前三个季度低得多。该建筑的最低价格可以低至每平方米26,000-27,000英镑,甚至可以赢得更多的优惠。

自去年第四季度推出“最严格”的监管政策以来,深圳房地产市场变得冷清,2017年后仍无复苏迹象。

指数研究所的统计数据显示,今年第一季度深圳商品房交易均价为54846元/平方米,比上季度下降0.75%。同期,商品住宅交易面积33.64万平方米,比上年同期下降63.83%。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的3月份数据,该市当月新房平均成交价格为54730元/平方米,售出803套,比2月份下降0.1%。

主导深圳房地产市场的二手房市场也是如此。

指数研究所的统计数据显示,自去年10月以来,深圳二手房价格指数持续下降。今年第一季度,二手房成交量为9825套,比上季度下降37.9%,比上季度下降76.8%。

今年3月,随着全国各大热门城市争相进入全面监管行列,但深圳没有加大监管力度,市场开始担心深圳楼市是否会反弹。

今年3月,深圳二手房市场价格小幅下跌,成交量环比上升,显示出复苏迹象。数据显示,3月份,二手房比例下降5%至10%,下降3个百分点,0%至5%的比例上升5个百分点。二手房成交量在连续3个月下降后首次增长116%,至4838套,但同比仍大幅下降。

对此,深圳房地产中介协会表示,近期深圳二手房市场成交量和价格反弹的主要原因是一些潜在买家担心,深圳可能会跟随近期出台更严格控制措施的趋势,失去购房资格,因此短期内入市在一定程度上推高了深圳楼市近期的成交量。

中原地产首席分析师张大伟表示,深圳楼市3月份的反弹主要反映在环比数据上。然而,由于2月份时间较短,基数小,与春节发生碰撞,尽管环比成交量有所上升,但仍较去年同期大幅下降,因此这并不是楼市的反弹。

深度调整

深圳房地产市场的降温也与住房供应的持续萎缩有关。

据深圳市规划和国土资源委员会网站上的《21世纪经济报道》记者调查,今年1月至4月7日,深圳只有12个商品房预售项目,大部分集中在龙岗和宝安区。

数据显示,今年第一季度深圳推出214,400平方米的商品住宅区,比上季度下降64.83%。

张大伟说,有限的土地资源逐步开发后,就不会像香港一样有新的土地供应,所以深圳等一线城市的土地供应将来肯定会下降。

目前,规范的深圳房地产市场是由迫切需求主导的。从交易面积结构来看,据统计,一季度70-90平方米的公寓占60%以上,需求改善90-150平方米和150平方米以上的公寓数量同比下降0.7%和1.4%。

从总交易价格结构来看,上述期间400万以下的产品是主要交易力量,占63.3%,比去年同期上升23个百分点。

自去年第四季度以来,深圳楼市调控的主要思路是满足迫切需求,抑制改善和投资需求。

张大伟表示,深圳是热点城市房地产市场监管的一个样本,其他城市的一些监管措施实际上是在效仿深圳。去年第四季度,全国热点城市通过限购调控房地产市场,深圳率先采取了住房和贷款并重的措施,调控力度最大。现在,无论从官方还是民间数据来看,监管效果都非常明显。

上述受访者认为,由于市场已经降温,今年深圳房地产市场加大监管力度的必要性不强,深圳市政府相关领导层变动也可能会推迟新政策的出台。

深圳房地产中介协会发展研究主任徐枫也持同样观点。她说深圳的房地产市场高度市场化。早在2015年,房地产市场就已经处于自我调整时期。然而,宽松的融资环境使大量买家能够通过透支支持交易量。然而,去年第四季度的调控政策一步到位,导致深圳房地产市场迅速降温。

她认为深圳的房地产市场是自我调节的,所以政府不需要出台更严格的控制政策。

然而,张大伟指出,为了防止房地产市场一次又一次升温,并不排除超重政策的可能性,监管重点可能在需求方面。他认为,在信贷宽松阶段,投资需求和改善需求无限扩大,因此收紧信贷和限制外围资金进入房地产市场是抑制房地产价格的主要措施。

许多人认为,深圳未来仍将处于深度调整期,稳定仍将是主要基调。深圳房地产中介协会表示,总体而言,深圳房地产市场全年整体下行趋势没有改变。

徐枫还认为,深圳的调整周期将持续到2018年,2017年深圳一手和二手房屋的成交量将下降10%,主要是二手房。根据60,000/平方米的平均价格,价格将下降16%,至50,000/平方米以上。

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