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第一季度超过1000亿美元的房屋销售中断

发布时间:  来源:河洛网

根据一家房地产机构的最新数据,万科、碧桂园和恒大的销售额都超过了1000亿元。前十名的门槛同比大幅上升至330亿元,震惊了外界。

第一季度超过1000亿美元的房屋销售中断

编者按

在当前国家房地产市场不断升级和调控的背景下,房地产巨头迎来了自己美丽的春天。

一家房地产机构的最新数据显示,今年第一季度万科、碧桂园和恒大的销售额均超过1000亿元,均实现同比大幅增长。为什么他们仍能实现高增长?这并不妨碍外界被深深震惊。

不仅如此,从住房企业的前10名数据来看,门槛进一步提高到330亿元。这到底是为什么?他们是如何实现反市场增长的?这对住宅企业意味着什么?

市场的火爆表现表明,一方面,尽管核心城市的调控力度加大,但需求有望蔓延至三线和四线城市。另一方面,2016年销售较好的大型住房企业资金充裕,并继续着手增加可销售商品的供应,规模经济日益突出。

指数研究所(Index Research Institute)指出,未来在积极深化监管政策的背景下,一些热门城市将继续面临交易下行压力,而大部分三、四线城市预计将在清仓政策的支持下继续稳步增长。

今年第一季度,许多地方的购买和贷款受到限制,该市的政策也有所升级,主要的住房企业仍被全面解雇,并对逆趋势上涨表示欢迎。最新数据显示,万科、碧桂园、恒大的销售额均超过1000亿元,前10名门槛同比大幅上升至330亿元,震惊外界。

市场的火爆表现表明,一方面,尽管核心城市的调控力度加大,但需求有望蔓延至三线和四线城市。另一方面,2016年销售较好的企业有足够的资金,并将继续努力增加可销售商品的供应。

指数研究所指出,未来,在调控政策积极深化的背景下,房地产市场有望稳步回归理性。从不同城市来看,一些热门城市供不应求,监管力度相对较强,交易将继续面临下行压力,而大多数三线和四线城市预计将在脱销政策的支持下继续稳步增长。

住房巨头的规模效益凸显

据统计,第一季度共有32个城市出台了监管政策。一方面,政府希望通过对城市政策的分类调控,逐步建立房地产市场健康发展的长效机制;另一方面,房地产企业的整合进一步加强,“强而有力”的趋势日益明显。

万科、碧桂园和恒大成为前三名。万科第一季度销售额达到1496亿元,碧桂园实现1452.6亿元,同比快速增长238.8%,恒大稳步增长67.1%,达到1097.1亿元。

业内人士表示,龙头企业在全国各城市开发项目、规避风险的同时,也在平衡规模和利润,均衡分配是三大企业业绩爆发的根本原因。

根据指数研究所的数据,乡村花园已经进入全国182个城市,340个项目正在出售。万科进入64个城市,售出289个项目。恒大已经进入173个城市,343个项目正在出售。

在此基础上,第一季度的高业绩增长离不开三家企业春节期间开展的大规模营销活动,尤其是对三线、四线城市的促销努力,以及在增加返乡购房者数量的同时促进清仓。碧桂园在春节期间加大了广告力度,在央视黄金时段投放广告,并命名为春晚,从而提高了企业的知名度。

此外,这三家住宅企业都有自己的优势。恒大一直依靠其高土壤储备,通过快速开发和销售实现高营业额。其2016年飞速发展的关键在于2015年新建筑面积将达到89%。据花旗估计,恒大的土地储备目前价值1.7万亿元。目前,它正以快速扩张的方式蔓延到三线和四线城市,并以低价和高恶化率进入市场,赢得增长点。

碧桂园最近势头强劲,第一季度的高增长是因为三线、四线城市的小周期基本上是好的。碧桂园副总裁程光宇表示:“12月份的快速增长主要归功于市场的良性稳定、碧桂园2015年和2016年的合理布局以及产品竞争力的提高。”据悉,碧桂园在深度培育三线、四线城市的同时,扩大了一线、二线城市,并增加了海外项目——森林城市。值得注意的是,在过去的三四年里,碧桂园主要攻击马来西亚、澳大利亚等海外市场,其贡献率逐渐提高。拓展海外市场已成为碧桂园的长期战略。

在三大巨头中,万科的平均销售价格最高。根据同策咨询数据,万科今年1月以14400元/平方米的平均销售价格高居榜首,碧桂园小幅上涨至10800元/平方米,恒大则小幅下跌至9607元/平方米。

鲁能突然从前十名上升

根据房地产机构公布的名单,第一季度前十名的门槛提高到330.6亿元,同比增长69.5%。此外,前10名企业的销售额超过7300亿元,占前30名企业总销售额的65.6%。

除了中海鲍莉等一线住宅企业外,鲁能是前十名中的黑马。从2014年的79亿元到2016年的646.7亿元,鲁能过去三年的复合增长率达到186%,从2016年年度排名第18位进入今年第一季度的前十名。

除了对传统核心城市的深度培育之外,一家房地产组织研究报纸指出,鲁能房地产的品牌战略是其跨越式发展的一个支撑点。鲁能最近积极实践“一带一路”、“健康中国”的国家战略政策,并借此机会开展了一系列营销活动,极大地提升了其品牌的知名度和影响力。

同时,龙湖地产作为一个“1000亿预备班”,也在今年第一季度进入了deus ex的前十名。据统计,龙湖今年12月的销售额同比增长269%,并在3月份继续增长。仅在第一季度,销售额就达到了年度目标的39.1%。

到目前为止,龙湖的可销售价值已经达到1700亿元,充足的销量是其业绩提前增长的前提。同时,龙湖大力发展房地产股票业务。其长期租赁品牌冠宇已经在全国开设了近500家门店,并将在总部成都和重庆增加到2000家。

据龙湖内部人士透露,目前该大型公寓的毛利率为35%。经过后期的精心经营和客户的进一步细分,这项业务将成为一项相对长期的可持续业务。

冠军天气

万科第一季度“夺冠”:销售额超过1500亿

在调控力度不断加大的背景下,房地产行业迎来了最畅销的春天。日前,某机构研究中心发布的数据显示,今年第一季度,万科、碧桂园、恒大的销售业绩超过1000亿元,万科重回销售冠军的位置。

历史上最好的结果出现了,但一些领先的房地产公司在随后的市场上表达了观望的情绪。领先的房地产公司万科在其年度报告中表达了对激进土地市场的担忧。过去一年,万科资产负债率首次超过80%,包括财务费用和管理费用在内的“三项费用”大幅同步增长,拖累净利润增速。

万科的年报也反映了城市差异的影响。基于对三线、四线城市的审慎态度,万科2016年库存下降准备金较2015年底增加82.3%。万科总裁余良表示,房价普遍上涨已经结束。

收入减速成本上升

4月5日晚,万科公布了第一季度业绩。公告显示,万科2017年3月实现销售面积399.5万平方米,销售额636.4亿元。今年1-3月,公司实现销售总面积988.2万平方米,销售额1502.7亿元。这一业绩在房地产机构发布的第一季度销售额排名中名列第一。

这是房地产公司销售的最佳时机。碧桂园和恒大也同时突破1000亿元,但在“繁荣时期”仍存在隐忧。

中国指数研究院(China Index Academy)发布的报告指出,前100家住房企业的净利润增长率仍然比营业收入增长率低10.6个百分点,行业内“收入增加但利润不增加”的现象依然突出。万科在2016年年报开始时指出,虽然主要城市的住房市场再次升温,但土地市场的表现更加激进。面粉比面包更贵,面包已经不再是这样,而是一种普遍现象。这足以让开发企业陷入困境和焦虑之中。

根据年报,万科2016年实现销售额3647.7亿元,同比增长39.5%,营业收入2404.8亿元,同比增长23%。上市公司股东应占净利润210.2亿元,同比增长16%,明显低于营业收入和销售增长率。另外两个“3000亿巨头”恒大和碧桂园也是如此,盈利能力下降。

相应地,该行业的负债率继续上升。指数研究所的数据显示,2016年前100名企业的平均资产负债率达到76.7%,比2015年上升1.1个百分点。

万科2016年年报显示,万科资产负债率达到80.54%,这是该公司自上市以来首次突破80%的门槛,高于134家a股房地产开发公司68.53%的资产负债率中位数。代表偿付能力的流动性比率降至1.24,为1993年以来的最低水平。

然而,根据韩毅智库上市住房企业研究中心主任张华东的说法,资产负债率并不代表企业的实际负债水平,因为根据审慎的会计准则,预付款也被归类为负债。万科2016年资产负债表中,预付账款为2746亿元,占总资产的33.06%。扣除预付账款后的实际负债率为47.48%,低于前100强企业的平均值。

值得注意的是,万科“三费”支出去年大幅增加,财务支出从2015年的4.78亿元增加到2016年的15.92亿元,同比增长233%。利息支出的增加是主要原因。

此外,万科2016年销售成本为51.6亿元,同比增长24.71%。万科被归因于销售规模的增加。行政支出68亿元,同比增长43.31%。财务报告解释说,“经营规模扩大,劳动力成本增加”。

一位不愿透露姓名的证券公司分析师指出,“三费”上涨或表明股权纠纷影响了万科的管理效率。万科董蜜朱旭在2016年度业绩会议上表示,2015年7月开始的股权事件给公司管理层带来了前所未有的短期不确定性。该公司已将“稳定团队、控制风险、实现可持续发展”作为其工作的重要组成部分。

存货的谨慎减值

在第二轮调控周期中,值得关注的一个现象是,自2016年10月新一轮热点城市调控开始以来,一、二级城市交易量连续5个月下降,而三、四级城市交易量连续5个月超出预期。

华创证券最近发布的一份研究报告显示,三线城市和四线城市的房地产市场普遍存在整体热卖现象。然而,这种普遍现象不能用最近的主流观点——大城市需求过剩的逻辑——来解释。人口回归和反向城市化等逻辑只能解释大城市周边三线城市房地产市场的热卖,而不能延伸和下沉到较低层和更终端的三线和四线城市。

万科在判断这个三四线城市的房地产繁荣时更加谨慎。具体措施是大幅增加存货减值准备。

具体来说,万科2016年提高存货跌价准备的新计划分布在南充、镇江、大连、抚顺、宁波、营口、南通七个城市,总金额为8.39亿元。还有一些项目在2016年初有降价规定,但在这一年内没有全部核销。这些项目分布在烟台、乌鲁木齐、温州和唐山。

万科首席财务官孙嘉在业绩会议上表示,基于审慎的财务策略,万科将项目的历史售价、最新售价和周边售价与项目的已发生和未发生成本进行比较,然后做出合理的拨备。2016年,万科新存货减值准备总额约为8.4亿元,涉及一个老项目和六个新项目。

“我们认为库存减值是基于市场条件和审慎财务原则的正常减值。我们也对未来的市场状况持谨慎态度,因为这些项目大多位于三、四线城市,包括镇江、营口、南充等城市。我们仍然对这些地方保持谨慎。”孙嘉说。

近日,《经济参考》援引万科总裁余亮的话说,房价飙升的可能性正在降低,而房价下跌的风险却比以前有所增加。万科去年已经为12个城市的13个项目融资13.8亿元,比2015年底增长82.3%。万科为一些城市房价可能下跌做好了准备。

东方证券分析师朱进表示,万科的举动反映了其在三线和四线城市扩张的困难。价格体系不符合市场预期,也不排除万科今后退出上述城市。

未来房地产开发的机遇在哪里?万科一直认为自己是一个发达的大都市。万科在2016年年报中表示,根据中性预测,以城市的实际城镇化率衡量,中国的城镇化率空仍超过20个百分点。未来,近2亿新一代农村人口中的大多数将集中在就业机会较多的发达城市地区。在人口流动的地方,住房短缺在短期内不会消失。

因此,与对三线、四线城市的谨慎态度相比,万科2016年新增开发项目173个,其中88.3%位于一线、二线城市,这在很大程度上反映了万科对房地产市场未来趋势的看法。

除了城市布局之外,万科的股票发行最近也曝光了。评级机构穆迪发布了一份研究报告,将万科的评级前景从“负面”提升至“稳定”

前捕食者

福地集团“休眠”后,发电规模:第一季度的土地占用量挤进前十名

每个见习记者马薇薇和每个编辑罗微

第一季度刚刚过去,大型住宅企业规模继续扩大。万科、恒大、碧桂园一季度销售额突破1000亿元,许多住宅企业一季度大规模补地,投资热情提高。

根据指数研究所的数据,今年1月至3月的土地流转前10名中有万科、恒大、碧桂园、保利等“老面孔”,以及“前房地产大亨”富迪集团(Fudi Group),该集团近年来经历了人事动荡和净利润严重下滑。

数据显示,今年第一季度,收地集团共售出土地130亿元,共售出2个地块,平均底价为12,997元/平方米,代表武汉汉正街东部总面积近100万平方米的2个地块。

借蜂巢计划积极征地

在武汉首开100多亿元的高价后,笛福关伟立即宣布这是复星地产上海外滩金融中心的接班人?继BFC和成都金融岛之后,又一个100亿级的开发项目再次胜出,这不仅体现了复星“蜂巢城市”的核心战略,也体现了复星进一步布局华中、深挖河流、帮助百年汉正街街区实现城市更新升级的决心。

据《国家商报》记者初步审查,包括汉正街东地块,福地集团在武汉已经有五个项目,其中2014年胜出的汉正街银丰地块有望在年内进入市场,实现与汉正街东地块的协调发展。

对此,油岛市总裁薛熊健直言不讳地表示,“笛福一直是一个机会主义者,在机会面前会选择大赚一笔,但他们的经营能力仍需市场调查。”

经营能力反映在公司的财务报告中。根据分析,福地集团2012年至2015年上半年的净资产收益率分别为11.17%、9.54%、6.47%和4.39%。就土壤储量而言,2012年至2015年,恢复土地新增土地面积分别为273.7万平方米、235.7万平方米、162.52万平方米和64.16万平方米。随着陆地面积从悬崖上跌落,规模不可避免地缩小了。

然而,该研究所智库中心研究主任阎跃进认为,市场环境主导着已经在土地市场蛰伏了很长时间的福地集团的土地收购,这是因为热门城市市场正在好转,也是因为人事动荡给福地集团带来了压力,福地集团一直处于前进或后退的压力之下,这与其咄咄逼人的土地收购有关。

福地集团母公司复星集团基于对新一轮城市化的理解,在2013年提出了一个以生产与城市一体化为核心的新的城市发展解决方案——“蜂窝城市”(Homelody City),即帮助各地区建立和引进合适的产业,通过产业转型支持当地经济发展,促进就业,进一步完善城市的各项功能。此次,汉正街东部地块被集团定位为建设“蜂巢城市”的基准项目。

“资本玩家”的房地产之路

事实上,从1994年开始涉足房地产业务的福地,曾经是房地产行业的“风暴之王”。作为第二家在香港上市的内地房地产企业,福地在早期的综合实力和增长方面均位列前十。

然而,近年来,被恢复土地的房地产规模一再缩小。根据一家房地产中介机构提供的数据,其2016年总销售额为381.2亿元,仅接近销售冠军恒大的十分之一,在住宅企业排名中排名第33位。

今年2月底,豫园商城计划增加现金购买上海复星高科技(集团)有限公司、浙江复星商业发展有限公司-富迪(集团)有限公司、上海洪兴投资控股有限公司的主要资产,以及上海黄浦区SASAC旗下几家房地产公司的股份。

作为规划“复杂银河”房地产地图重大资产重组的一步,豫园商城自去年12月底以来,一直在扩大黄金和珠宝交易领域的规模。业内人士将此次重组解释为复星集团将房地产行业曲线回归a股的举措。

2011年5月,富迪集团因估值偏低而自愿退出香港证券交易所。当年销售额为125亿元,居全国住宅企业第32位。多年后,富迪集团在全国住宅企业中的销售额一直徘徊在第33位和第34位之间。

根据福地集团的数据,截至2016年6月底,其土地储备计划建筑面积约为1213.6万平方米,权益总建筑面积约为786.6万平方米。面对土地储备通常以数亿平方米计算的领先住房企业,这种情况并不明朗。

去年底,星浩资本的一名员工曾告诉《国家商报》记者,“郭广昌的主要关注点仍然是大规模医疗保健领域,并不把房地产作为复星的核心产业。近年来,复星旗下的几个明星房地产基金和房地产业务核心平台表现不佳,下一步将进行重大整合和调整。”

豫园商城的重组可以将优质的非上市业务纳入上市公司,通过资本运营提高资本运营能力和竞争优势。

薛熊健坦言,像这样的资产重组机会不多,几年内可能只有一次,但肯定会对公司估值产生重大影响,增强财务实力。

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