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70个城市的房地产市场总体降温,三线和四线城市房地产价格上涨的驱动力减弱。

发布时间:  来源:河洛网

房地产调控政策的不断发酵和传统淡季在房地产市场的到来,导致7月份房地产市场成交量暴跌40%。这也成为房价上涨收窄的主要原因。这种趋势可能不会改变,直到传统的“九金十银”到来,但之后的变化仍然需要观察。

70个城市的房地产市场总体降温,三线和四线城市房地产价格上涨的驱动力减弱。

房地产监管和房地产市场淡季的综合效应进一步减缓了全国房价的上涨。

8月18日,国家统计局发布的一份报告显示,在全国70个大中城市中,有14个城市的新建商品房(不包括经济适用房)价格在7月份持平或有所下降,比6月份增加了4个。下跌的城市主要是热门的一线和二线城市。

总体而言,70个大中城市的新房价格仍在上涨,但无论是环比还是同比,涨幅都明显下降。其中,自今年4月以来,三线城市和四线城市的房价涨幅居首,而且这一趋势还在继续。北海、南宁、金华和韶关成为主要的提价城市。

分析师指出,房地产调控政策的不断发酵和传统淡季在房地产市场的到来,导致7月份房地产市场成交量暴跌40%。这也成为房价上涨收窄的主要原因。这种趋势可能不会改变,直到传统的“九金十银”到来,但之后的变化仍然需要观察。

房价的总体涨幅已经缩小。

数据显示,今年7月,9个城市的新房价格环比下降。除安庆和泉州外,其余7个城市分别为热门的一线和二线城市,即北京、天津、南京、福州、郑州、深圳和成都,跌幅分别为0.1%和0.2%。

五个房价持平的城市也以一线和二线城市为主,即上海、杭州、无锡、宜昌和惠州。

其他热门一二线城市的新房价格涨幅大多已经收窄。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解释这一现象时表示,“适应当地条件、依赖城市的房地产调控政策将继续发挥作用。”

由于最严厉的监管政策,最近几个月,热门的一线和二线城市已逐渐淡出房价上涨名单,并呈现出下降趋势。北京新房价格连续两个月逐月下跌,而成都房价连续三个月保持负增长。

房价上涨的城市主要是三线和四线城市。7月份,北海新房价格以1.5%的环比增幅高居榜首,南宁、金华和韶关上涨1.3%,蚌埠和桂林上涨1.2%。

从今年4月开始,三级和四级城市已经接管了整体增长名单,这也反映了政策对一级和二级城市的监管效果以及房地产资金对三级和四级城市的溢出效应。然而,随着这股需求浪潮的释放,三线和四线城市的房价也在下降。今年5月,蚌埠新房价格涨幅最快,环比上涨3.4%。截至7月,北海的增长率最高,仅为1.5%。

叶巍爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,在各种严格的购买限制、贷款限制甚至销售限制政策的约束下,一、二线城市的交易热度不高,价格上涨开始收缩或回调,整体控制效果相对显著。相比之下,在去库存化政策的引导下,三线和四线城市的房地产市场热度相对较高,价格普遍上涨,但涨幅也在下降,市场逐渐趋于稳定。

"总的来说,房价增长放缓的趋势是明显的."中原地产首席分析师张大伟表示。

根据国家统计局的数据,今年7月,70个大中城市新房均价环比上涨0.49%,创下近5个月来的新低,接近本轮调控(今年3月)前的水平。70个城市的新房均价同比上涨9.32%,为10个月来最低。

商品房销售量

如果我们看看成交量数据,7月份房价将保持稳定就不足为奇了。根据国家统计局此前发布的数据,仅7月份,全国商品住宅销售面积为1.0085亿平方米,比6月份的1.6834亿平方米下降40.1%。商品房销售总额7,789亿元,比上个月下降38.4%。这两组数据都创下今年3月以来的新低。

其中,今年7月,东、中、西部的商品住宅成交量均由6月份的上升转为下降,而东北地区的成交量一直处于下降过程中。

根据成交量和价格的互动逻辑,成交量的下降必然会传导到房价,影响房价走势。

张大伟认为,房地产调控政策的不断发酵是成交量下降的主要原因。自今年3月以来,新一轮房地产调控政策已经席卷全国,覆盖了几乎所有的一二线城市和热点地区。受此影响,一线和二线城市的营业额迅速下降。三线和四线城市一度很热,因为它们吸收了房地产市场溢出的资金,但由于市场规模小,热度很快冷却下来。

同时,七月是传统的淡季。如果没有优惠政策的刺激,营业额下降也是正常的。

北京一家上市房地产公司的负责人也在《21世纪经济先驱报》上告诉记者,为了让半年度报告从上市公司的财务结算周期中“美丽”,房地产公司往往在6月份努力,甚至透支下半年的业绩。因此,7月份的月度表现通常并不出色。

根据张大伟的观点,由于缺乏新的激励措施,这一趋势可能会持续到8月份。然而,在连续清仓后,许多城市(尤其是三线和四线城市)的库存规模已经下降到较低水平。如果市场旺季在9月份到来,房价可能会有进一步上涨的势头。

上述住房企业还表示,今年房地产市场最关键的因素是政策。如果一、二线城市的调控政策不放松,将会影响到这些地区企业的业绩和整体利润,并会调整企业的价格策略,从而可能导致降价和出货

国家统计局的统计数据还显示,最近几个月,南京、上海、杭州、合肥和郑州等热门城市的新房价格一直徘徊在涨跌之间,没有明显的涨跌趋势。对于广州、深圳等城市来说,二手房价格作为市场的主要指标,在大部分时间里一直保持上升趋势。

上述受访者普遍认为,下半年市场热度普遍低于上半年,但市场绝对交易规模仍然很高。除了关注未来三、四线城市房价的变化外,还要加强一、二线住房市场监管政策的实施,避免高价土地等因素影响房价预期。

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