返回栏目
首页市场动态 • 正文

北京房地产市场调控路线图:解堵结合下的长效机制构建

发布时间:  来源:河洛网

房地产市场“破冰”的长效机制

北京房地产市场调控路线图:解堵结合下的长效机制构建

进入2017年,在一系列监管政策的影响下,中国房地产市场逐渐降温。随着围绕长效机制建设的监管政策进入一个新阶段,中国房地产市场正在发生剧烈变化。首先,在土地供应方面,许多地方增加了住宅用地的供应,在未来的土地利用规划中增加了出租房屋用地的供应。第二,在出租和出售两方面,出租和出售的权利稳步提高。例如,北京市发布的《关于加快发展和规范本市房屋租赁市场管理的通知(征求意见稿)》要求对多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷的公共服务平台、维护当事人合法权益进行详细规定。除北京外,一些住房租赁试点城市也出台了相关措施,加快住房租赁市场的发展,为租户提供更多的公共服务。此外,北京还提出了“共有产权住房”,而深圳则以棚户区为重点,试图重组公共住房供应体系。在这一系列新政策的指导下,中国房地产市场长期机制的轮廓逐渐显现。

介绍

住房和建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《21世纪商业先驱报》记者采访时表示,中国房地产业目前有两个发展任务和目标:一是解决老百姓的住房问题,特别是一线和二线城市低收入家庭的“夹心阶层”的住房问题;二是促进房地产市场稳定健康发展。在这两项任务和目标的指导下,通过短期调控和长期机制的结合,可以实现房地产的稳定发展,特别是相对稳定的房价。

7月18日,从9个部委发布的《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》开始,鼓励租赁的模式在许多地方展开。然而,一些地区早就有相关政策。根据中原地产研究中心的统计,在过去一年左右的时间里,全国30多个地区出台了鼓励住宅租赁市场的政策。

从调控路径来看,作为房地产的一种长期调控机制,建立一种租购并举的住房制度模式已经逐渐明朗。其中,北京方面出台了最严格的监管政策。据《21世纪经济报道》记者统计,今年以来,北京出台了一系列政策,涉及商品房销售、差别信贷、住宅、限购资格审查、商品房预售、住房中介投机、离婚购房、商业和办公项目、为新北京人分配公共租赁住房和自住商品房、将合法拍卖住房纳入限购范围、经济适用房转租和共有产权住房。

我家集团副总裁叶巍·胡景晖说,这一系列政策的反作用是抑制房价的过度上涨。这些政策可以分为长期和短期政策。购买限制和贷款限制是短期控制政策,而共同所有权和租赁购买是长期控制政策。自今年以来,北京的政策逐渐从短期监管转向长期监管。

疏浚和堵塞相结合

自我国开始商品房市场化道路以来,房地产调控呈现出明显的周期性特征。其中,打击投机和投资机构已成为每一轮调控的主题,调控政策主要集中在抑制需求和增加供给上。北京是最大、最成熟的商品房市场。随着监管的深化,其长效机制的轮廓逐渐清晰。

E.麦田房地产副总经理孙(Sun)认为,这一系列政策背后的逻辑仅仅是增加供给、抑制不合理的高频购房/换房、支持夹层、保护低收入人群。一是消除恐慌,充分发挥住宅物业的作用。二是要兼顾各种经济阶层,并给予住房支持政策和解决方案。

在增加供应方面,4月7日,北京发布了《北京市2017-2021年和2017年住宅用地供应计划》和《北京市2017年国有建设用地供应计划》,明确规划供应住宅用地6000公顷,平均每年1200公顷,自住商品房1020公顷,待建公寓25万套,同时购买和租赁住房制度,优化住宅供应结构,总供应量1

在推动土地的实际过程中,北京的土地供应也明显加快。中原地产发布的数据显示,自今年以来,北京已有47处住宅用地供应,规划建筑面积594.67万平方米,比2016年增长约170%。

在抑制不合理购房政策方面,主要包括信贷政策升级、实施“住房和贷款确认”、提高第二套住房贷款最低首付比例(普通自有住房60%,非普通自有住房80%),并将住房贷款期限缩短至25年。此外,北京市教委明确表示,“走廊学习区”不能作为入学条件。此外,市教委表示将完善招生政策,并指导区教委在热点地区试行多所学校,以减少学区住房的择校功能。此外,北京进一步收紧了《购房资格考试个人所得税政策实施标准》,规定“连续5年以上(含)在本市缴纳个人所得税”,并将非北京居民的纳税期限从5年改为60个月。对于“假离婚”购房,央行经营管理部门明确表示,所有商业银行都应在离婚后一年内参照按揭申请人的第二套住房信贷政策。(3月24日,中央银行经营管理部、北京银监局和北京市住房建设委员会联合下发文件,规定离婚一年内无固定收入的大学生购房应分两次计算。)

此外,北京还严格规范了中介房地产投机、商品房管理、商品房预售制度控制、房地产虚假广告等方面。

安居克房地产研究所首席分析师张博表示,从北京的各项政策调整来看,外部呈现是一种多维度、三维度的调整方法,从深层次来看,是一种“标本兼治”的“长期疗法”。通过购买限制和贷款限制快速“冷却”房地产市场是一个暂时的解决办法。

建立长期机制

除了努力增加供给和抑制不合理需求之外,北京的调控最近也在建立一个长期机制,其中最重要的表现是建立和完善同时租购制度和共同产权制度。

8月3日,北京市住房和建设委员会等部门联合发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并公开征求意见。共有产权房是指销售价格低于同一地点同等质量商品房价格水平,使用权和处置权有限,政府和购买者共享共有产权的政策性商品房。这一政策被认为是北京建立长期机制的重要途径。

张博认为,这是一个健全监管的长期机制。首先,提出模式的概念只是一个开始,让指定的人口受益,并通过共同拥有、租赁和购买的政策显示其效果,这是一个中长期的问题。第二,受新政策影响的后续规则和居留规则的分布将相应改变,从而带来不可避免的长期变化。第三,夹心阶层和低收入阶层的住屋机制需要在长期的实践过程中逐步调整和改善,才能适应整体规律,甚至社会发展。

长期措施,如共同所有权、同时租赁和出售以及土地供应是根本的解决办法。共同产权保证了未来更多的“夹心阶层”住房;租与卖并举,积极引导“先租后买”的分步购买方式;信贷政策是为了减少金融和税收对住房交易带来的财富增值效应,引导资金的正确流动。

在租赁方面,北京也在逐步提升其作为主要租户的地位。8月17日,北京市住房和建设委员会、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范本市房屋租赁市场管理的通知》,征求意见。根据通知,承租人如在本市注册并租用公共租赁住房和直管公房,可根据房屋租赁监管平台上注册的信息申请办理户口登记和搬迁手续。在义务教育招生方面,《通知》明确规定,如果承租人是本市无住房的户籍家庭,且符合在同一地区连续单次租赁且实际居住3年以上、在房屋租赁监管平台登记备案、配偶一方在该地区合法稳定就业3年以上的条件,适龄儿童可以在该地区接受义务教育。

新城控股副总裁欧阳杰认为,未来像北京这样的城市将进入一个限制性的发展周期。这一周期有五个特征:限制人口规模、限制土地供应(尤其是住房供应)、限制流向房地产行业的过度资金、限制投资者的投资投机以及限制价格。“许多人认为房地产税的市场价值是一个长期机制,但这只是长期机制的一部分。长期机制涵盖广泛领域,包括金融、土地、房地产登记、城市土地财税等。现在,租赁市场也是一个非常有价值的长期机制。”欧阳杰认为北京的出租屋数量将来会逐渐增加。背后的逻辑是,租赁意味着流动人口在工作一段时间后可能离开北京,甚至回家养老,从而形成“流动人口永远是流动人口,即使是常住人口,将来也会成为流动人口”的现象。

资本证券(Capital Securities)分析师晓寒认为,从最近的一系列政策来看,大循环逻辑仍然是通过股市纠正传统的发展和销售导向型行业模式。小行业的逻辑是挖掘传统租赁市场中更标准化的市场需求。租赁市场的作用机制是通过建立规范、大规模的补充供给机制,扭转和转移贫困群体对自有住房的需求,提高租赁的整体效果水平,干预和引导前期预期影响需求,需求影响市场,市场反过来强化预期正反馈闭环。

住房和建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《21世纪商业先驱报》记者采访时表示,中国房地产业目前有两个发展任务和目标:一是解决普通百姓的住房问题,特别是一线和二线城市低收入家庭的“夹心阶层”的住房问题;二是促进房地产市场稳定健康发展。在这两项任务和目标的指导下,通过短期调控和长期机制的结合,可以实现房地产的稳定发展,特别是相对稳定的房价。

顾云昌认为,购买限制、交易限制和价格限制的政策是从需求方面进行监管的,而租赁市场的监管实际上是从供应方面进行改革的,这抓住了新市场问题的关键和根源。他认为,我国住房供应方面存在很大问题,住房供应结构没有实现不同收入家庭的全面覆盖。因此,供给侧结构改革是房地产住宅市场的主要出发点。

    相关文章Related

    返回栏目>>

    河洛网首页

    Copyright © 2019 河洛网 版权所有 dahuimr@163.com