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深入调查:长期租赁公寓的短期利润难以攫取

发布时间:  来源:河洛网

编者按:今年年初以来,随着“租与卖并重”的提议和各种优惠政策的出台,中国房地产市场正在从“重卖轻租”向“租与卖并重”的新格局转变。

深入调查:长期租赁公寓的短期利润难以攫取

在租赁市场上,虽然主要由政府提供的公共租赁住房解决了一些人的租赁住房问题,但由于政府财力有限,普通大众难以获得公共租赁住房,主要由企业提供的长期租赁公寓正日益成为租赁市场的新宠。

随着城市化进程的推进,房地产开发业务的增长上限似乎不远了。主要从事房地产开发的房地产企业似乎嗅到了未来长期公寓的新商机。尽管目前的市场认可度仍然很低,企业的短期利润仍然很困难,但一场关于长期公寓早期布局的“抢滩”运动正在展开。

近日,人民网记者走访了北京、上海等长期公寓项目,试图了解这种新兴商业模式在长期公寓市场的真实情况。

在上海的租赁市场,“老、破、小”是主流。20世纪80年代住在老房子里,被房东逼着租房子,真的很难说“生活之美”。与房东争吵后,90后的李佳(化名)试图选择一套长期公寓。

“这次经历还不错。上海中心区租了一间15平方米的主卧室,面朝南,窗户是浮动的,租金为2500元。这是一个次新的住宅区,相对靠近地铁入口。”李佳的自由租赁公寓是一套长期分散式公寓,在第二套新房第二次装修后转租给租户,从签订合同到支付租金在网上完成。

“我没有选择集中的长期公寓,因为价格太贵,而且空公寓大多是面积小的单身公寓。此外,在同一地区一起租房比1000元要贵。水、电还是商业费用?”

然而,李佳并不十分满意安逸。例如,有一种集体出租的现象。虽然规定一个房间最多可以容纳两个人,但仍会有“不速之客”入住。此外,每年近3000元的服务费仅限于每月两次免费上网和清洁公共区域。

“房价太高了,即使你买了,你也只能在郊区买。生活和工作中有许多不便,幸福指数也降低了。如果租金合理,如果你租了一套房子,买了一套房子,同样的安置政策也会得到执行,甚至你孩子的义务教育也得到保证,你就可以根据自己的能力,一步一步地安居乐业。”作为一名研究生,已婚的李佳仍然想留在一线城市,为自己的理想而努力,而不是为了买房子而“逃离北上官格”。

事实上,在访问期间,李佳只是长期公寓的租户之一,“性价比差”是长期公寓大多数租户的看法。

低性价比:90%的受访者认为“租金太贵”

据不完全统计,目前中国有500多个品牌的长期租赁公寓。除了专业的经营机构,住宅企业已经逐渐成长为另一个市场力量。众所周知,万科、元阳、龙湖、金地、碧桂园、刘诗集团等住房企业都已进入这一行列。

然而,根据《21世纪经济报道》和乐居最近发起的长期租赁公寓认知接受度调查结果,近90%的受访者认为租金“太高”。

自称提供舒适、经济实惠的单身公寓的“v区青年社区”的月平均租金在2000元至4000元之间。其中,位于上海市静安区共和新路的一个20平方米的房间价格约为4400元。此外,每月还需要额外的服务费260元。水电费按照商业标准支付,而一个30-40平方米的房间的挂牌价格约为3500-4000元。

同样,上海内环交通大学附近的一个房间每月租金为6798元,中环新村路附近的一个房间每月租金为5200元。虽然房间装饰精美,浴室和厨房独立,但价格仍然让普通白领感到“遥不可及”。

集中公寓的价格普遍较高。相比之下,分散式公寓的性价比略高。例如,“自由之友”的房子分散在不同的住宅区,分为共同租金或整体租金。一般来说,自由之友的房子比同一地点和地区的人贵200-500元。此外,免费朋友还需要支付月租金的10%作为服务费。

与个人租赁住房相比,长期租赁公寓具有装饰精美、功能分区、集中管理等优点。然而,长期出租公寓是针对城市白领的。然而,单身年轻人的支付能力有限。如此高的价格使他们沦为小而高收入的“高端白领”的聚集地。

根据家联房地产研究所提供的数据,目前长期公寓的市场份额不到2%,主要集中在一线和重点二线城市,一线城市长期公寓的普及率超过5%。

利润困境:“无损失即盈利”

尽管受访者认为租金“很高”,但对于长期公寓的经营者来说,“账目仍难以计算。”目前,市场上长期租赁公寓的主要运营商主要包括互联网企业、中介机构和开发商。

对财力最雄厚的开发商来说,早期租房“不是为了赚钱”。

领先的长期公寓公司碧桂园上海区总裁高斌向记者计算了一个账户。对于40平方米-平方米-平方米-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方-平方

然而,刚刚推出冠宇品牌的龙湖也表示,建造长期公寓“三年内不会考虑利润”上海冠宇负责人徐峰在接受人民网采访时表示:“就冠宇而言,动态投资回收期为5-6年,目前轻型资产毛利率超过35%。”然而,龙湖对长期公寓的未来发展持乐观态度。其计划是在未来3-5年内迅速突破50,000家企业开业的门槛,到2020年达到行业前三大目标,年营业收入20亿元。

作为首批进入长期公寓的公司之一,万科的长期公寓品牌博宇在全国22个城市拥有16000套公寓。关于目前长期公寓的回报率,万科董事长、总裁兼首席执行官于亮在年中业绩会议上表示:“从回报率来看,我们对能够实现1%-2%的回报率感到满意。如果长期公寓的未来回报率正常(水平),我们将朝着这个方向前进。”

就中介而言,目前巨链拥有的舒适公寓已经完全独立运营,但盈利与否仍是个谜。就公布数据的企业而言,今年上半年,世通旗下红浦公寓的公寓管理业务收入为6800万元,同比增长494.78%,但成本同比增长1.13亿元,资产服务业务毛利为3300万元,同比下降211.91%,仍处于亏损状态。

此外,率先进入长期租赁公寓领域并吸引了来自首都的大量关注的鲁比克立方体公寓(Rubik 's Cube Apartments)和青科公寓(Qingke Apartments)等互联网公司,在激烈的市场竞争中幸存下来,但并未获利。它们的规模扩张仍得到多轮融资的支持。

未来产业研究所认为,一套运营良好的长期公寓最早可以在三年内收回投资。对于那些行动能力差的人来说,需要五到八年的时间。

然而,资本耐心是有限的,这些企业的生存取决于它们的盈利能力。

政策第一:房地产投资信托基金自由化,同样的租金和购买权

针对现阶段长期租赁公寓发展中存在的问题,中国正从政策方面入手,加大出台相关优惠政策,鼓励租赁市场发展。

此前,住房和城乡建设部发布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,明确国家鼓励发展享受财税、土地等优惠政策的大型专业化房屋租赁企业。依照法律。

对此,高斌建议:“在税收政策方面,我们希望政府能够出台一些双向优惠政策,比如对租房者,调整个人所得税;对于开发商来说,营业税应该调整。”

这一建议也正在被推进。在今年的政府工作报告中,“业务增长”的时间表已经确定并扩展到生活服务业。公寓企业税预计将从以前的5.65%营业税调整到2.97%增值税。

上海博宇的相关负责人也建议:“以企业为主体的长期租赁公寓仍然是新事物。因此,在行业发展中需要不断完善各项政策,特别是项目验收、居民居住证办理和税收等方面。需要政府更多的关注和支持。”

在金融港,9月16日,上海最新《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》表示,在金融支持方面,针对住房租赁企业出台了五种金融支持政策,包括鼓励商业银行加大信贷支持,鼓励发展金融机构提供长期低息贷款,支持企业发行债券和房地产证券化产品,加快实施房地产投资信托基金(REITs)试点项目,鼓励保险机构合理使用保险资金。

如果房地产投资信托基金自由化,长期公寓的经营者可以利用这一点筹集资金,将大量资产投资转化为轻资产战略,同时为中小投资者开辟新的投资机会。据了解,国外公寓运营商基本上都是上市公寓REITs基金,允许更多的社会闲置资金进入并有效盘活,产生利润产出,从而形成一个闭环。

此外,今年8月,第一个关于同样的租赁权和购买权的提案更具破冰意义。此前,北京市住房和建设委员会、国家发改委等部门近日联合发布了《关于加快发展和规范城市房屋租赁市场管理的通知》,明确规定承租人和购房者享有同等的公共资源权利,如享受教育、医疗等公共服务的权利。这意味着租户最关心的是定居和教育问题,这些问题在政策上取得了创新性进展,也在其他城市发挥了示范作用。

我相信,随着更多扶持政策的出台和租赁市场的快速发展,长期租赁公寓将突破初期发展的瓶颈,成为人们“安居乐业”的重要载体。

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