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一线城市金、九银、十银总量创十年新低

发布时间:  来源:河洛网

与前几年房地产市场的旺季相比,今年9月和10月,全国主要城市的新房成交量大幅下降,一线城市创下10年来的新低。在限购、限贷、限价和限售相结合的调控政策的影响下,房地产市场的节奏趋于稳定合理。许多业内人士告诉Renmin.com,一旦监管政策的有效性继续得到释放,传统的“繁荣城市”可能就不复存在了。

一线城市金、九银、十银总量创十年新低

一线城市成交量达到10年低点

统计数据显示,2017年9月至10月,四个一线城市新增住宅交易总量为334万平方米,较去年的708万平方米下降52.82%,为2008年以来的最低水平。其中,北京75万平方米、上海89万平方米、广州114万平方米、深圳56万平方米,分别下降54.29%、49.14%、61.09%和20%。

以北京为例,9月和10月的新房交易总量为75万平方米,也较2008年同期117万平方米的低点在10年内大幅下降。中原地产(Centaline Real Estate monitoring)的数据显示,不仅在9月和10月,2017年10月之前,北京还签署了20,621套新住宅,创下了过去10年来北京新建住宅商品房网上签署数据的最低水平,同比下降50%。

中原地产首席分析师张大伟表示,在过去的一年中,北京房地产市场在一年内发布了30多项控制措施,在政策发布密度方面创造了全国和北京的历史记录。经过房地产市场的不断调控,市场逐渐适应了这一政策。随着政策进入稳定周期,市场也进入低潮。预计随后的市场将继续以低水平运行。

然而,根据上海中原地产的数据,10月份上海新建商品房面积为33.5万平方米,环比下降36.9%,同比下降61.4%,为2012年以来的最低月度交易量。就进入市场而言,10月份只有一个项目进入上海市场,面积为7393平方米,也创历史新低,甚至低于1月和2月最慢的时候。

上海中原房地产市场分析师卢文喜(Lu Wenxi)认为,10月份在上海推出的项目价格与前一批几乎相同,这表明住房公司也降低了对未来市场的预期。最近,紧控信号的持续释放进一步冷却了市场交易情绪。随着年底的临近,住房企业偿还贷款的压力越来越大,以前的供应不畅,许多项目积压。预计年底将有一个小的供应高峰,在供应的支持下交易将会改善,但绝对高度是有限的。

全国房地产市场9月和10月的成交量普遍下降

全国50个热门城市的交易数据显示,2017年9月和10月,50个城市的交易总面积为4542万平方米,比去年的6513万平方米下降了30.3%。

就具体城市而言,张家口、廊坊和蚌埠在9月和10月的总交易面积下降中排名前三,分别为-85%、-69%和-68%。以张家口和廊坊为代表,由于严格的控制政策,环北京板块的成交量明显下降。

研究员赖勤(Lai Qin)表示,自去年“9.30”楼市调控浪潮以来,各地出台了多元化的调控政策,因为城市政策有效稳定了楼市,引导此前过热的楼市回归理性。

国鑫证券经济研究院的报告还从宏观角度显示,自2017年以来,一、二级城市新房销售累计同比增速继续为负,而三、四级城市新房销售累计增速自2017年4月以来持续收敛,9月份首次进入负增长。

一、二线城市新房销售累计同比增长趋势

三线四线城市新房销售:累计同比趋势

资料来源:风,由国鑫证券经济研究所整理。

卢文熙表示,在国家调控的浪潮下,自去年9月以来,房地产市场销售增长率一直在下降,表明调控政策的效果是广泛而有效的。他预测,房地产市场的三、四线热点将继续不足,十月之后降温将会明显。短期政策将保持高压。尽管不会有重大举措,但高压力将继续,房地产市场明年将继续降温。当然,不排除今年的“九金十银”下跌空加上明年的不良预期,住房公司将加快现金交付,年底将出现一个小的供应高峰。

发展的速度不再受市场因素的支配。

“这一规定是严肃和长期的。顾客和我们都有相同的认知。”天津一家国家房地产公司的项目负责人向Renmin.com哀叹,2017年“金、九、银、十”异常平淡,交易形势预计将继续下滑。

事实上,很多房企内部人士告诉Renmin.com,在不断出台的楼市调控政策下,整体发展步伐不再受市场因素的支配,因此旺季不再存在是正常的。

近日,北京一家加快项目布局的房地产公司营销总监表示,前几年“九金十银”的存在受到综合因素的影响。从开发商建设的角度来看,该项目只能在下半年进入市场,9月和10月也适合建设和取证。此外,前几年买房的人很容易受到从众心理的影响。开发商如何创造动力取决于他们何时购买。

今年,在监管的影响下,市场环境并不悲观,但也不乐观。加上政府监管,买家变得越来越理性。他进一步阐述了市场动态。目前,房地产市场投资需求明显萎缩,交易周期延长,客户群进一步细分。

上述营销经理表示,面对新的市场环境,房屋公司普遍降低了成本效益标准,节奏卡也没有那么严格。"花钱有结果比花钱无结果要好."他说,这进一步敦促住房公司从客户的角度关注研究产品,以便更好地适应长期监管下的市场。

组合调控政策促进房地产市场稳定合理发展

在“因地制宜”的调控原则指导下,各地区房地产市场广泛运用了限购、限贷、限价、限销、打击“商住”和鼓励发展租赁市场等多种政策,有效挤出投机需求,促进房地产市场稳定合理发展。

据国鑫证券经济研究所不完全统计,2016年3月至2017年9月30日,49个城市出台了限购限贷政策,紧随其后的是37个补丁政策;35个城市重申了它们的价格申报条例,规定价格调整期从60天到180天不等。从2017年3月到2017年9月30日,全国共有44个城市出台了销售限制政策,销售限制期从2年到10年不等。

为鼓励租赁市场发展,国务院于2016年发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。自2016年下半年以来,20多个省市发布了刺激需求和扩大供应的实施计划。

第十九次全国代表大会再次强调“坚持住房是为了生活,不是为了投机”的立场,加快建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度,进一步确保房地产长效机制加快形成。

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